田園綜合體考察案例-多利農莊
近日，全經(jīng)聯(lián)西安幸福產(chǎn)業(yè)學(xué)院秘書(shū)長(cháng)、全經(jīng)聯(lián)產(chǎn)業(yè)園區委員、西部企業(yè)家商會(huì )秘書(shū)長(cháng)、西安市中小企業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng) 、西安桑弧幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(cháng)蔚世界考察了成都多利農莊，現分享給大家：
項目報道榮譽(yù)：
2、這是成都市規模最大、檔次最高，六次產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉村田園綜合體和有機小鎮；
3、是農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革試點(diǎn)項目和四川省、成都市重點(diǎn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目；
4、是目前國內運營(yíng)較為成功，一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉村田園綜合體；
5、它并非單獨存在于鄉村或者城市，而是一個(gè)真正實(shí)現城鄉一體化的生命共同體。
項目背景：
2015年郫縣成為人大常委會(huì )授權國務(wù)院批準為首批33個(gè)農村土地改革試點(diǎn)縣之一。在這個(gè)大背景下，多利農莊進(jìn)行規劃設計建設。從大區位上看，項目距離成都市區較近，基地有水，2014年被批準為國家4A級旅游景區，被譽(yù)為“西部最美水鄉”。
項目介紹：
成都多利農莊由上海多利全資子公司“多利(成都)農業(yè)發(fā)展有限公司”投資建設，2013年入駐成都郫都區紅光鎮。項目計劃總投資150億元，總規劃面積約2萬(wàn)畝，區域內集體建設用地約2900畝，農村新型社區建設用地約1000畝，特色小鎮和家庭農莊建設用地約1900畝。規劃建設52萬(wàn)平方米農村新型社區、63萬(wàn)平方米家庭農莊和打萬(wàn)畝有機生態(tài)農業(yè)示范基地，輻射帶動(dòng)周邊5萬(wàn)畝有機生態(tài)農業(yè)發(fā)展。
主營(yíng)項目是有機蔬菜種植、鄉村建設，并致力打造鄉村旅游示范區。
在離城市不遠的近郊，將城市文明注入鄉村，建設“田園、樂(lè )園、家園”融為一體的田園綜合體，一個(gè)擁有現代農業(yè)、文化旅游、田園社區的多業(yè)態(tài)文化休閑旅游小鎮。
據2018年初數據，已完成投資5.2億元，實(shí)施了8.1萬(wàn)平方米的農村新型社區建設，2018年6月底約安置600戶(hù)1800余人入住；已建成600畝有機生態(tài)農業(yè)示范區、12000平方米溫室大棚和分揀包裝中心;已依法取得128.3畝農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權，啟動(dòng)了4個(gè)組團度假酒店和家庭農莊建設，首批示范農莊和有機生活體驗館已正式對外開(kāi)放，游客可來(lái)體驗鄉村風(fēng)光、有機蔬菜種植以及鄉村酒店等特色旅游。
項目接待中心是一處別開(kāi)生面的綠色外觀(guān)的集裝箱建構體。
沒(méi)有化肥、農藥、臭水溝污染，蔬菜的健康比什么都重要。
亮點(diǎn)一：產(chǎn)村相融三產(chǎn)互動(dòng)
農莊結合農業(yè)供給側結構性改革，以機制創(chuàng )新為動(dòng)力、市場(chǎng)需求為導向、質(zhì)量效益為核心、綠色發(fā)展為根本、農民增收為目的，遵循“特色化、差異化”“高端化、品牌化”的理念，突出“市民農莊”“鄉村創(chuàng )客”“造夢(mèng)樂(lè )園”主題，激活都市農業(yè)的多業(yè)價(jià)值、樂(lè )游價(jià)值和安居價(jià)值，打造集農業(yè)休閑康養于一體、生產(chǎn)生活生態(tài)相融合、六次產(chǎn)業(yè)全鏈條增值的鄉村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的都市有機農業(yè)小鎮，形成產(chǎn)村相融、三產(chǎn)互動(dòng)、城鄉統籌的綜合示范效應。
亮點(diǎn)二：保險資金進(jìn)入農業(yè)農村，探尋破解“三農”難題的新路徑
成都多利農莊項目，也開(kāi)創(chuàng )了現代農業(yè)項目融資發(fā)展的新渠道。2016年，多利項目在“建設用地不增加、農業(yè)用地不減少、農民利益不受損”的原則下，擬 100億元，攜手中國平安集團、浙江綠城集團、法國LUX酒店管理公司進(jìn)行四村聯(lián)合打造新型”農+旅“結合的都市現代農業(yè)有機小鎮。依托保險資金“大資本、低成本、周期長(cháng)”的優(yōu)勢，有效解決了都市現代農業(yè)“投資大、周期長(cháng)、回報慢”的難題。
多利農莊成為“平安好生活”的承載主體，依托平安140萬(wàn)銷(xiāo)售團隊及7000萬(wàn)高端客戶(hù)資源，拓展新銷(xiāo)售鏈條和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )體系，2016銷(xiāo)售額首次突破5億元，2017年銷(xiāo)售額將突破10億元。
亮點(diǎn)三：農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革，農民分享改革發(fā)展紅利
當地農戶(hù)以確權后的宅基地及集體建設用地入股，組建村集體資產(chǎn)管理有限公司，與多利公司合作，自主開(kāi)展土地綜合整治和農村新型社區建設，通過(guò)整理節余的集體建設用地掛牌出讓?zhuān)瑢?shí)現土地整理項目收益和農民股東利益分配。目前，項目一期128.38畝農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地掛牌成交價(jià)69萬(wàn)/畝，成交額達8858萬(wàn)元。
亮點(diǎn)四：打造都市農業(yè)雙創(chuàng )平臺，開(kāi)設都市農業(yè)雙創(chuàng )示范基地，國家級有機農業(yè)專(zhuān)家擔當導師！
農莊內，設立2000平方米文創(chuàng )空間的農業(yè)雙創(chuàng )載體平臺，通過(guò)設立都市農業(yè)雙創(chuàng )基金、提供涵蓋人才培養、技術(shù)創(chuàng )新、投資對接、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)等全程雙創(chuàng )孵化服務(wù)等支持政策，相繼引入了園區合作社和家庭農場(chǎng)等30多家市場(chǎng)主體，約30個(gè)農業(yè)創(chuàng )業(yè)項目相繼入駐園區開(kāi)展農業(yè)發(fā)展上的創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新。作為成都市、區兩級農業(yè)雙創(chuàng )示范孵化園區，首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚及2000平方米文創(chuàng )空間的農業(yè)雙創(chuàng )載體平臺；通過(guò)設立都市農業(yè)雙創(chuàng )基金、提供涵蓋人才培養、技術(shù)創(chuàng )新、投資對接、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)等全程雙創(chuàng )孵化服務(wù)等支持政策，相繼引入了創(chuàng )客咖啡吧、有機蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區合作社和家庭農場(chǎng)等30多家市場(chǎng)主體入駐園區開(kāi)展創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新。
多利農莊聯(lián)合中國農科院、四川農業(yè)大學(xué)和上海有機蔬菜工程技術(shù)研究中心組建“都市農業(yè)科創(chuàng )中心”，采取“成果轉讓+創(chuàng )新導師+孵化基地+服務(wù)平臺”模式，開(kāi)展農業(yè)高新科技成果孵化、新技術(shù)新品種示范和有機蔬菜行業(yè)標準研究，并為入駐園區內的農業(yè)創(chuàng )客、合作社提供技術(shù)輔導和支撐。目前，已建立近30名導師輔導團隊，覆蓋有機農業(yè)生產(chǎn)、農業(yè)科技研發(fā)、園藝景觀(guān)和農村土地改革等領(lǐng)域。其中，上海有機蔬菜工程技術(shù)中心負責人、國家有機蔬菜標準制定者江洪出任導師之一。
亮點(diǎn)五：LUX度假酒店引入鄉村，帶動(dòng)休閑農業(yè)與鄉村旅游轉型升級
在多利農莊的核心群，有機種植田地圍繞著(zhù)的一片鄉村酒店格外引人注目，這是由多利農莊建設，由全球著(zhù)名的鄉村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團運營(yíng)的鄉村酒店，也是引領(lǐng)郫都區鄉村旅游轉型升級的重大項目。
據介紹，法國法國lux酒店管理集團已在毛里求斯證券交易所掛牌上市，分店開(kāi)遍毛里求斯、留尼汪島、馬爾代夫、中國云南等世界旅游勝地。作為第一個(gè)入駐中國鄉村的全球性度假酒店，以運營(yíng)管理鄉村酒店方式，打造鄉村旅游度假新體驗，帶動(dòng)休閑農業(yè)與鄉村旅游轉型升級。目前，已啟動(dòng)一期4000平方米LUX主題酒店建設，后期將通過(guò)回租產(chǎn)權式經(jīng)營(yíng)性農莊進(jìn)行更大面積酒店運營(yíng)管理，酒店配套的LUX咖啡吧現已正式對外開(kāi)放。
亮點(diǎn)六：田園親子體驗研學(xué)
多利農莊·綠道童園是多利農莊專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)的田園親子體驗區，包含農事體驗、萌寵樂(lè )園、自然樂(lè )園、有機餐廳、有機小課堂環(huán)節，以真正寓教于樂(lè )的方式，向家長(cháng)和孩子傳達多利的有機健康生活方式。體驗完農事活動(dòng)，小朋友們來(lái)到了多利農莊·綠道童園最熱鬧的區域——萌寵樂(lè )園，這里匯集了小香豬、羊駝、小兔子、孔雀、山羊、金剛鸚鵡等諸多溫順可愛(ài)的動(dòng)物。整個(gè)區域坐落在草坪上，小朋友們與萌寵零距離互動(dòng)，以一種生態(tài)牧場(chǎng)的半開(kāi)放形式呈現，給了體驗家庭與動(dòng)物們更多親密接觸的機會(huì )。
多利在成都的布局
天府·稻田四季
根據2018年媒體公布的“天府·稻田四季”是8223畝，位于都江堰精華灌區核心區和全國特色小鎮三道堰鎮，規劃建設體現自流灌溉、水旱輪作、川西林盤(pán)特色和宜業(yè)宜游宜居的“天府·稻田四季”田園綜合體，打造集農業(yè)文化旅游“三位一體”、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一二三產(chǎn)業(yè)深度融合的全球重要農業(yè)文化遺產(chǎn)旅游目的地。
世外田園·水隱桑田
項目位于三道堰街道青杠樹(shù)村，該項目以桑蠶文化為核心，充分發(fā)掘天府文化深厚內涵，融入新時(shí)代的創(chuàng )新創(chuàng )意，集綠色生態(tài)、觀(guān)光農業(yè)、旅游度假為一體，為都市人提供一處親近自然的好地方。據介紹，項目將圍繞“一主題”以桑蠶文化為核心，創(chuàng )建創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)園與桑蠶文化體驗園；“兩水系”通過(guò)借水還水的方式引入徐堰河河水，以樹(shù)狀水系貫穿整個(gè)園區；“五組團”包括創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)基地、守望·文化創(chuàng )意街區、桑蠶公社·桑蠶文化體驗區、親水濕地、桑梓庭院·創(chuàng )意民宿等。
上海多利農業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2005年，通過(guò)13年的創(chuàng )新發(fā)展，已成為中國有機農業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)與知名品牌。在全國有9大基地，總部位于上海，并分別在北京、浙江、成都等地設立了分公司。
2017年，協(xié)信控股成為多利農莊的第一大股東，將多利作為協(xié)信進(jìn)軍現代農業(yè)的主平臺。從有機農業(yè)的先導者，正式轉型為有機健康生活方式的引導者。實(shí)踐田園夢(mèng)想，助力鄉村振興，是所有協(xié)信?多利人的共同使命。
蔚世界評論：
1、首先是要選好位置：田園綜合體項目不是說(shuō)有田園，就到一個(gè)很遠的農村去，田園綜合體是給誰(shuí)消費的？是給一群在大城市里面住膩了的人，這是“逆城市化”的人，他們已經(jīng)享受了很多年“城市”，掙到錢(qián)了，呆膩了，大型項目建議距離省會(huì )以上城市1小時(shí)內，中小項目建議距離地級市40分鐘以?xún)龋?/p>
2、資源稟賦要好：如果不是知名品牌，項目就需要引流，資源稟賦就是項目的“勢”，好的風(fēng)景、周邊有好的景點(diǎn)景區、或者是有集鎮、產(chǎn)業(yè)園區等其他配套，這些都是未來(lái)要借的勢；
3、與村組織合作讓老百姓長(cháng)期受益：通過(guò)政府招商引資，與村集體簽訂合同，可以與村合社、村集體資產(chǎn)管理有限公司（當地農戶(hù)以確權后的宅基地及集體建設用地入股）合作或合作成立公司，自主開(kāi)展土地綜合整治和農村新型社區建設，通過(guò)整理節余的集體建設用地掛牌出讓?zhuān)瑢?shí)現土地整理項目收益和農民股東利益分配。對村民既有保底收入又要有長(cháng)期增收來(lái)源；
4、成為政府重點(diǎn)項目：田園綜合體在很多地方是個(gè)新事物，項目也處于規劃和政策模糊地帶，需要政府的支持才能獲得成功。一定要通過(guò)策劃使項目具有“唯一性、能落地，站得高、看的遠”，使得項目獲得更高一級政府的關(guān)注和支持，成為重點(diǎn)項目、政策創(chuàng )新的試點(diǎn)項目。
5、一定要合法合理：
項目合法：取得發(fā)改項目立項、環(huán)評環(huán)保備案、招投標備案；
用地合法：依法辦理集體土地不動(dòng)產(chǎn)權證；
規劃合法：依法辦理鄉村建設規劃許可證；
程序合法：依法辦理鄉村建設施工許可證；
物業(yè)合法：依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權初始登記和房屋所有權轉移登記。
6、利用好自身資源：不能為了做特色而去天馬行空，自己有什么資源可以落地利用?那些資源可以合作？一定要理性的去分析，不能落地的不要干，自己掌控不了的不要去干，資源代價(jià)很大的也不要去干，資源不能產(chǎn)生價(jià)值的同樣不要去干，總之不要給自己挖坑。
7、做好策劃規劃再動(dòng)：策劃做什么呢？核心的幾個(gè)是決定老板生死的，比如整合資源、項目定位（市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位）、項目盈利模式、項目經(jīng)濟測算（成本測算及控制、投資收益）、項目融資、項目分期及啟動(dòng)策略（現金流）、拆與改平衡、項目如何引爆、項目板塊及功能業(yè)態(tài)等問(wèn)題，想清楚才能干。
除了常規的工作，規劃是要研究透項目現狀環(huán)境條件的，這個(gè)工作量很大也很重要，另外還需要研究透政策及項目規劃條件、要做好項目功能板塊之間關(guān)系動(dòng)線(xiàn)的研究、建筑外立面也是項目的關(guān)鍵，融合之下要賞心悅目還要控制成本。
8、打造學(xué)習型團隊很重要：做田園綜合體的人才很稀缺，很多都是新理念，需要跨界思維，要培養一個(gè)能夠接受新事物、有新思維、有學(xué)習能力、有執行力的團隊，要做田園綜合體，老板必須要下決心、花功夫、多學(xué)習。
9、做平臺：田園綜合體是一個(gè)資源平臺型主體，其成為平臺就需要賦予功能和創(chuàng )意，實(shí)現農業(yè)、工業(yè)、服務(wù)、幸福四大產(chǎn)業(yè)的相得益彰，實(shí)現彼此的價(jià)值。
10、怎么盈利：
田園綜合體靠什么賺錢(qián)？農產(chǎn)品、休閑產(chǎn)品、創(chuàng )意產(chǎn)品、工業(yè)品？
(1)農產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)：大家都知道農業(yè)“不賺錢(qián)”，要請專(zhuān)業(yè)的農業(yè)公司合作現代農業(yè)、規模化農業(yè)，同時(shí)要開(kāi)發(fā)創(chuàng )意農產(chǎn)品、創(chuàng )新“農業(yè)+小區+企業(yè)”結合，另外要與淘寶、美團、攜程旅游等公司洽談合作，促進(jìn)農產(chǎn)品銷(xiāo)售和旅游發(fā)展，實(shí)現產(chǎn)業(yè)增效、農民增收。
(2)特色化文旅：文旅產(chǎn)業(yè)方面，逐步實(shí)現特色化、產(chǎn)業(yè)化、集聚化，大力推進(jìn)“農業(yè)+文化+旅游+養生”等新模式新業(yè)態(tài)。
(3)增值地產(chǎn)項目：地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售是獲得利潤重要的一環(huán)，還可以保證項目開(kāi)發(fā)過(guò)程有充足的資金，解決了文旅項目短期難以實(shí)現盈利的通病。
(4)特色園區：比如與高校聯(lián)合，設置農業(yè)高新技術(shù)園區，為科教單位和入園企業(yè)科技產(chǎn)業(yè)的的“孵化”和“后熟”提供了重要的基礎平臺，大大促進(jìn)了農業(yè)科技成果的轉化和輻射推廣。另外如教育農園、科技農園、研學(xué)園、安全教育基地等均可以盈利。
(5)土地增值收益：土地作為一種特殊的資源，后期經(jīng)營(yíng)中會(huì )有升值的空間，項目的成功直接拉動(dòng)了周邊地價(jià)的上漲，前期以低價(jià)所擁有的土地資源顯現出優(yōu)勢，企業(yè)進(jìn)行土地轉讓或者再次開(kāi)發(fā)都會(huì )從其中獲得巨大的利益。
(6)項目品牌盈利：項目的成功運作會(huì )使得自身以及母公司的品牌成為一種無(wú)形的價(jià)值，帶來(lái)地產(chǎn)項目更多的銷(xiāo)售利潤、旅游項目更好的經(jīng)營(yíng)效益，可以對外輸出品牌及運營(yíng)。
其實(shí)要說(shuō)的還很多，這個(gè)不是純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，要量力而行，不能冒進(jìn)。
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