成都多利農莊：宜業(yè)、宜游、宜居的田園綜合體
成都多利農莊項目，開(kāi)創(chuàng )了現代農業(yè)項目融資發(fā)展的新渠道。
文章來(lái)源丨正反面兒
一個(gè)集農業(yè)休閑康養于一體、生產(chǎn)生活生態(tài)相融合、六次產(chǎn)業(yè)全鏈條增值的鄉村田園綜合體和“宜業(yè)宜游宜居”的都市有機農業(yè)小鎮是什么的？在成都多利農莊中也許會(huì )有答案。
目前，已完成投資5.2億元，實(shí)施了8.1萬(wàn)平方米的農村新型社區建設，今年6月底可安置600戶(hù)1800余人入住;已建成600畝有機生態(tài)農業(yè)示范區、12000平方米溫室大棚和分揀包裝中心;已依法取得128.3畝農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權，啟動(dòng)了4個(gè)組團度假酒店和家庭農莊建設，首批示范農莊和有機生活體驗館已正式對外開(kāi)放，游客可來(lái)體驗鄉村風(fēng)光、有機蔬菜種植以及鄉村酒店等特色旅游。保險資金進(jìn)入農業(yè)農村
成都多利農莊項目，也開(kāi)創(chuàng )了現代農業(yè)項目融資發(fā)展的新渠道。2016年，中國平安集團投資控股多利農莊，依托保險資金“大資本、低成本、周期長(cháng)”的優(yōu)勢，有效解決了都市現代農業(yè)“投資大、周期長(cháng)、回報慢”的難題。
據了解，在成都多利農莊項目實(shí)施中，有效地實(shí)現了當地農民的持續增收。張同貴介紹說(shuō)，當地農戶(hù)以確權后的宅基地及集體建設用地入股，組建村集體資產(chǎn)管理有限公司，與多利公司合作，自主開(kāi)展土地綜合整治和農村新型社區建設，通過(guò)整理節余的集體建設用地掛牌出讓?zhuān)瑢?shí)現土地整理項目收益和農民股東利益分配。目前，項目一期128.38畝農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地掛牌成交價(jià)69萬(wàn)/畝，成交額達8858萬(wàn)元。
利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地“入市改革”試點(diǎn)，探索出農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地開(kāi)發(fā)路徑，即項目合法：取得發(fā)改項目立項、環(huán)評環(huán)保備案、招投標備案;用地合法：依法辦理集體土地不動(dòng)產(chǎn)權證;規劃合法：依法辦理鄉村建設規劃許可證;程序合法：依法辦理鄉村建設施工許可證;物業(yè)合法：依法辦理房屋竣工驗收備案、房屋所有權初始登記和房屋所有權轉移登記。
在多利農莊的核心群，有機種植田地圍繞著(zhù)的一片鄉村酒店格外引人注目，這是由多利農莊建設，由全球著(zhù)名的鄉村酒店管理公司—法國lux酒店管理集團運營(yíng)的鄉村酒店，也是引領(lǐng)郫都區鄉村旅游轉型升級的重大項目。
據介紹，法國法國lux酒店管理集團已在毛里求斯證券交易所掛牌上市，分店開(kāi)遍毛里求斯、留尼汪島、馬爾代夫、中國云南等世界旅游勝地。作為第一個(gè)入駐中國鄉村的全球性度假酒店，以運營(yíng)管理鄉村酒店方式，打造鄉村旅游度假新體驗，帶動(dòng)休閑農業(yè)與鄉村旅游轉型升級。目前，已啟動(dòng)一期4000平方米LUX主題酒店建設，后期將通過(guò)回租產(chǎn)權式經(jīng)營(yíng)性農莊進(jìn)行更大面積酒店運營(yíng)管理，酒店配套的LUX咖啡吧現已正式對外開(kāi)放。
多利農莊聯(lián)合中國農科院、四川農業(yè)大學(xué)和上海有機蔬菜工程技術(shù)研究中心組建“都市農業(yè)科創(chuàng )中心”，采取“成果轉讓+創(chuàng )新導師+孵化基地+服務(wù)平臺”模式，開(kāi)展農業(yè)高新科技成果孵化、新技術(shù)新品種示范和有機蔬菜行業(yè)標準研究，并為入駐園區內的農業(yè)創(chuàng )客、合作社提供技術(shù)輔導和支撐。目前，已建立近30名導師輔導團隊，覆蓋有機農業(yè)生產(chǎn)、農業(yè)科技研發(fā)、園藝景觀(guān)和農村土地改革等領(lǐng)域。其中，上海有機蔬菜工程技術(shù)中心負責人、國家有機蔬菜標準制定者江洪出任導師之一。
作為成都市、區兩級農業(yè)雙創(chuàng )示范孵化園區，首期已形成300畝大田、100畝塑料大棚、10000平方米智能溫室大棚及2000平方米文創(chuàng )空間的農業(yè)雙創(chuàng )載體平臺，通過(guò)設立都市農業(yè)雙創(chuàng )基金、提供涵蓋人才培養、技術(shù)創(chuàng )新、投資對接、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)等全程雙創(chuàng )孵化服務(wù)等支持政策，相繼引入了創(chuàng )客咖啡吧、有機蔬菜沙拉吧、farm私房菜、園區合作社和家庭農場(chǎng)等30多家市場(chǎng)主體入駐園區開(kāi)展創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新。
多利農莊的區塊設計...
成都的多利農莊是農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革試點(diǎn)項目和四川省、成都市重點(diǎn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，也是目前國內運營(yíng)較為成功，一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的鄉村田園綜合體。
下面我們就從規劃的角度對方案進(jìn)行介紹（PS:本項目由濟景在2015年完成設計，感謝濟景提供的設計素材。）
2015年郫縣成為人大常委會(huì )授權國務(wù)院批準為首批33個(gè)農村土地改革試點(diǎn)縣之一。在這個(gè)大背景下，多利農莊進(jìn)行方案設計。
從大區位上看，場(chǎng)地與水結緣。2014年被批準為國 家4A級旅游景區，被譽(yù)為“西部最美水鄉”。
但是，田綜設計一般有其非常特殊的用地布局，所以從三個(gè)村子的用地構成可以看出，資源的分散和集中將成為困擾此類(lèi)項目的關(guān)鍵問(wèn)題。
為了給大家節省時(shí)間，避免廢話(huà)連篇。小編結合近期田綜的實(shí)踐經(jīng)驗，將本項目的焦點(diǎn)提煉出兩個(gè)核心問(wèn)題，并進(jìn)行解答：
問(wèn)題一：多利農莊是怎樣結合有當地特色的水系進(jìn)行設計？
問(wèn)題二：多利農莊是怎樣解決集中與分散的矛盾的？
問(wèn)題一.怎樣優(yōu)化設計水系？
我們先來(lái)看看現狀水系，因為水與農業(yè)的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，設計師將要調整的水系進(jìn)行編號。
然后再來(lái)看看改造后的水系：1處增加新挖水塘，4處增加縱向連接，678處對河道進(jìn)行梳理。
新的水系架構不僅對農業(yè)相關(guān)的生產(chǎn)生活有很大的幫助，同時(shí)也變成旅游等功能的一部分。這個(gè)項目對水系的梳理，體現出設計師對農業(yè)綜合體項目的深刻理解。
問(wèn)題二.怎樣解決分散與集中的矛盾？
我們先來(lái)看看方案的功能布局吧：
整個(gè)功能布局由研發(fā)中試、生產(chǎn)、展銷(xiāo)、總部、智庫、休閑等功能展開(kāi)。
由此衍生出來(lái)的用地功能布局基本按照三個(gè)村子進(jìn)行資源搭配。
從下圖可以看到：安置區是按照村莊分散安置的，雖然建設用地較為分散，但為了解決這個(gè)問(wèn)題，設計師還是在核心區域設置小鎮中心的，在核心區中實(shí)現有一定強度的集中開(kāi)發(fā)。
但坦白講，如果我們只把目光集中在建設用地上，資源分散的問(wèn)題還是存在的。
不過(guò)，作為田園綜合體，設計師將農田也統籌考慮，分散的建設用地就成為周邊農田設施的配套。
同時(shí)，要調動(dòng)所有自然因素進(jìn)行綜合設計，（這里已經(jīng)不是簡(jiǎn)單意義的建筑、景觀(guān)、規劃一體化設計了），還需要有讀懂自然、讀懂農村、讀懂農業(yè)、讀懂農民的能力）
我們分片區來(lái)看，會(huì )看的更加清晰：這個(gè)片區以農業(yè)生產(chǎn)為主，分散的條狀用地與農業(yè)很好的結合，再加上綠城成熟的農鎮住宅產(chǎn)品體系，讓建設用地變成片區的配套，而不是相互之間的孤立。
北側濱水區是以體育運動(dòng)為主題的旅游活動(dòng)為主，也將不同的資源連成一體。
南側的休閑農莊在這方面體現的更為突出，尤其是周邊的各種種植園區，實(shí)現了開(kāi)發(fā)地塊與空白地塊的互動(dòng)。
不難看出田園綜合體規劃在設計方法論上與正常的城市里的規劃還是不同的。在田園綜合體設計中，資源的分散與集中配置是需要調動(dòng)各種因素一起來(lái)實(shí)現的。
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