導讀：提高城鎮化率是一定需要農村人口遷居到城市里 為什么一些落后縣城房?jì)r(jià)都6000、8000，甚至比所屬城市的房?jì)r(jià)還高？

提高城鎮化率，要增加農民的收入，讓農民離開(kāi)土地也能安居，再有一份安定的工作，才能樂(lè )業(yè)。個(gè)人見(jiàn)解，希望多多探討。

不是，城鎮化主要是靠城市擴張，一味的吧農村人口遷到城市只是表面上增加了城市化率，本質(zhì)對城市發(fā)展完善度意義不大。

城市化是衡量一個(gè)國家發(fā)達程度的重要指標，是指大多數地方的城市配套水平完善，福利制度玩好。

城市化主要是農村配套發(fā)展，舊城改造，基礎交通設施建設來(lái)完成。

通過(guò)對鄉鎮的改造，學(xué)校醫療，交通設施完善，工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，使村鎮擁有城市的基本功能。

當地新型農業(yè)推廣，減少農業(yè)人口，一部分農業(yè)人口轉向工業(yè)制造業(yè)，服務(wù)業(yè)。

城市化的標準主要是用來(lái)形容一個(gè)地方，城市建設水平的，單獨的把農業(yè)人口遷到城市生活，對于遷出地的城市建設沒(méi)有任何改變。

為什么一些落后縣城房?jì)r(jià)都6000、8000，甚至比所屬城市的房?jì)r(jià)還高？

在此之前，當“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”出現之前，筆者堅持認為房?jì)r(jià)會(huì )被牢牢的控制住。

那時(shí)候沒(méi)人信，甚至有人私信筆者破口大罵，但事實(shí)卻證明了筆者的推斷。

而筆者之所以能夠得出準確的結論，并不是因為運氣好，而是看到了縣城房?jì)r(jià)暴漲的事實(shí)，更看到了背后強大的推動(dòng)力量。

大家都知道，縣城是不可能漲到8000的，但確實(shí)漲到了之所以說(shuō)縣城漲不到這個(gè)價(jià)位，是因為就算棚改和去庫存創(chuàng )造了一次大規模的輪漲，也不至于將縣城的房?jì)r(jià)推到這么高。

如此高房?jì)r(jià)之下，絕大部分縣城生活的人根本買(mǎi)不起，下面鄉鎮更買(mǎi)不起。恐怕如今能夠承受當前房?jì)r(jià)的人，只能占極小的比例。

而筆者判斷縣城房?jì)r(jià)的時(shí)候，有一個(gè)根本因素，那就是消費能力。

縣城之所以物價(jià)低，消費一直提升不起來(lái)的原因，就是受限于收入。

所以，也因為收入低，意味著(zhù)很難撐起高房?jì)r(jià)，莫說(shuō)是七八千，除非所謂的百強縣，以及縣城中核心位置的有只住宅，否則連五千都很難達到。

那么，在如此高漲的房?jì)r(jià)之下，首先導致的就是物價(jià)的提升，然后就是一連串的連鎖反應，大家的生活壓力開(kāi)始增加，幸福指數劇降。

這個(gè)問(wèn)題大家其實(shí)都明白，就算在理論上缺乏理解的人，房?jì)r(jià)一開(kāi)始上漲的時(shí)候也能感受到。

那么，在普遍收入較低的環(huán)境里，通常大部分人會(huì )選擇阻止這種情況的發(fā)生，阻止的方式就是不買(mǎi)。

可是為什么大家不顧生活質(zhì)量，而瘋狂的買(mǎi)房呢？

原因就是有收益簡(jiǎn)單的理解，40萬(wàn)一套100㎡的房子，漲到8000元/㎡，馬上賣(mài)出去的話(huà)，就意味著(zhù)一下子賺了40萬(wàn)。

而更重要的是，你不需要出40萬(wàn)，只需要出12萬(wàn)就可以了，利用金融杠桿來(lái)買(mǎi)房。

經(jīng)歷了上次輪漲之后，如果買(mǎi)在低谷，就意味著(zhù)不到一年的時(shí)間，12萬(wàn)投資獲利了40萬(wàn)，收益比例高達4.3倍，凈利潤比例高達3.3倍。而且其中低風(fēng)險，保回本。

這么好的收益去哪兒找？就算不懂投資的人也明白，這就是天上掉餡餅啊？

所以，在可預見(jiàn)的未來(lái)即將發(fā)生時(shí)，當房?jì)r(jià)一開(kāi)始漲，自然就會(huì )無(wú)數人紛紛入局，不惜砸鍋賣(mài)鐵，東借西湊，一定要想盡辦法趕上這班車(chē)。

結果就是因為“眾志成城”，結果導致了縣城房?jì)r(jià)不僅達到了預期價(jià)位，甚至遠遠超過(guò)了預期。

其實(shí)對于入局者而言，其一開(kāi)始能夠得到一倍的收益就算理想了，沒(méi)想到現在得到了三四倍。

但有一點(diǎn)比較遺憾，房?jì)r(jià)是上來(lái)了，但也賣(mài)不出去了。

這個(gè)價(jià)位真心沒(méi)什么人能買(mǎi)得起了，結果是職能慢慢等待，等到大? ?收入上來(lái)了之后再說(shuō)。亦或者借助城鎮化的推動(dòng)，提升區域人口，倒是再逐步消化房?jì)r(jià)。

當然，這是“結果”，而“過(guò)程”還沒(méi)分析完，咱們繼續。

大家可能會(huì )好奇，就算一個(gè)縣城的人一起努力，房?jì)r(jià)也未必能推到這么高，畢竟大家手里的錢(qián)是有數的可是為什么還會(huì )這么高呢？——因為縣城下面的人開(kāi)始入局了。

筆者一開(kāi)始說(shuō)，之所以推斷房?jì)r(jià)將會(huì )被控制住，原因就是看到了縣城房?jì)r(jià)暴漲背后的強大推動(dòng)力。

那就是鄉鎮村的入局者。

作為市場(chǎng)信息的末環(huán)，作為投資市場(chǎng)中最弱勢的群體，他們忽然發(fā)現了賺錢(qián)的好機會(huì )，然后紛紛入局，將大量的資金注入到縣城。

在基本的供需管理面，當一個(gè)區域的全部人口將精力放在不到二十分之一的地方，那這個(gè)地方必然水漲船高。

一個(gè)縣城中所有的人都把錢(qián)砸在一個(gè)地方，那還有不漲的道理？

所以，縣城房?jì)r(jià)就被推到如此之高的地步。而現在可謂處境十分尷尬，著(zhù)急買(mǎi)房的望而興嘆，著(zhù)急賣(mài)房的苦于找不到下家。

而大家有沒(méi)有考慮過(guò)一個(gè)問(wèn)題，當對于投機這件事兒最不敏感的農村群體，都已經(jīng)發(fā)現了并進(jìn)行了投機，那房?jì)r(jià)還有可能漲嗎？

總不能當所有人都不進(jìn)行勞動(dòng)生產(chǎn)的時(shí)候，只是憑借投資就能賺錢(qián)吧？

試問(wèn)，錢(qián)從哪兒來(lái)？剛需嗎？你們覺(jué)得現在的房?jì)r(jià)，還是剛需能消費起的嗎？

新生力量補充，依靠90后？難道大家不知道90后已經(jīng)開(kāi)始佛系了嗎？賺的錢(qián)夠花就行了，難道還指望他們努力賺錢(qián)買(mǎi)房不成？

所以房?jì)r(jià)必須控制，堅決遏制這話(huà)可不是筆者說(shuō)的，看下圖：

話(huà)說(shuō)這個(gè)圖筆者已經(jīng)發(fā)了三遍了，估計這也是最后一遍。

因為從環(huán)境和狀況來(lái)看，最遲9月初，將會(huì )有房?jì)r(jià)調控的重磅文件出臺。

要知道，以前房?jì)r(jià)管理是限售，少賣(mài)自然會(huì )漲，因為房子變少了。

如今的主旋律是限購，不讓買(mǎi)房子就會(huì )降價(jià)，因為買(mǎi)的人少了。

對此，大家可以留意新聞。

最后說(shuō)一句，想投資的可以入市，但是不要想著(zhù)短期收益，最后一班車(chē)已經(jīng)過(guò)去了。

為什么縣城沒(méi)什么工業(yè)，房?jì)r(jià)反而高的離譜？甚至比上級地級市還高。

漲價(jià)厲害多半是窮縣，沒(méi)什么工業(yè)收入，人口也多。要不你對照一下凡是中西部的縣城房?jì)r(jià)賣(mài)每平七千以上的是不是占這三條。

按理說(shuō)，窮縣，房?jì)r(jià)應該便宜才是，咋偏偏高呢？——

開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看中這縣人口多優(yōu)勢，認為開(kāi)出的盤(pán)好賣(mài)，房?jì)r(jià)定的稍高點(diǎn)，別的開(kāi)發(fā)商一看價(jià)格高利潤大，跟著(zhù)也來(lái)買(mǎi)地開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商扎堆都來(lái)建房了。一下賣(mài)了不少地，地方看地怪好賣(mài)來(lái)，漲地價(jià)，地價(jià)噌噌上竄。下一輪房?jì)r(jià)上去了。

頭一波拿地的地產(chǎn)商，運氣好，房子賣(mài)的差不多。第二波拿地的地產(chǎn)商拿地價(jià)格高一點(diǎn)，房?jì)r(jià)也高點(diǎn)。這個(gè)房?jì)r(jià)與周邊縣城房?jì)r(jià)懸殊就大了。房?jì)r(jià)高，房子又多，難賣(mài)了，民眾就有觀(guān)望心理了。你憑啥比別的縣城貴。等等看吧。

觀(guān)望久了，開(kāi)發(fā)商越積庫存越大。它具有傳染性，以至全國大小城市都這樣。為避免資源閑置浪費，后面就有了去庫存。

去庫存是好政策，把以前剩的房子賣(mài)完了。可地產(chǎn)商誤讀誤斷：賣(mài)不掉以后不怕了，還會(huì )去庫存。拼命拿地開(kāi)發(fā)。又走了老路。庫存多了。不過(guò)地產(chǎn)商無(wú)師自通，琢磨出賣(mài)不掉的房子抵押貸款。用房子抵押從銀行把錢(qián)套出來(lái)。用來(lái)還購地錢(qián)建房錢(qián)等。

然后再拿地再開(kāi)發(fā)，賣(mài)不掉房子高估價(jià)再抵押貸款出來(lái)，還上次的抵押款和利息（不高估只夠還原本的，高估就能高貸，把利息與原本一并能還上才行），把老盤(pán)證抽出來(lái)了。這老盤(pán)房? ??證也不能閑著(zhù)，高估房?jì)r(jià)能多貸款，作流動(dòng)資金。這樣老盤(pán)價(jià)也因高估把房?jì)r(jià)拉上來(lái)了，也就是二手房也漲價(jià)了。如此循環(huán)，房?jì)r(jià)不斷上漲。

只有不斷上漲，地產(chǎn)商才能把新盤(pán)賣(mài)不掉的抵押貸款，還上舊盤(pán)抵押欠款。一旦房?jì)r(jià)平穩，抵押貸出的款少只能夠還上次貸的本錢(qián)，利息還不上。如果新盤(pán)降價(jià)，賣(mài)剩的房產(chǎn)抵押值低，貸來(lái)的錢(qián)款更少，根本不夠還上次貸的本錢(qián)，利息更還不上了。

這就是房?jì)r(jià)不斷推漲的原因，也是越賣(mài)不掉越上漲的原因，更是窮縣房?jì)r(jià)追超地級市房?jì)r(jià)的原因。

其實(shí)這中間，絕對有地產(chǎn)商資金鏈斷裂、倒閉的開(kāi)發(fā)商。只要有一個(gè)地產(chǎn)商倒閉，其它地產(chǎn)商就會(huì )拼命漲價(jià)，避風(fēng)險。漲價(jià)更賣(mài)不掉避什么風(fēng)險？因為漲價(jià)，房屋抵押值就高，貸出款多，任由自己流動(dòng)，會(huì )撐的久一點(diǎn)。反正賣(mài)不完，把風(fēng)險嫁給金融部門(mén)吧。（其實(shí)就是賣(mài)給金融部門(mén)了。）即使將來(lái)自已倒閉了，房子在你銀行里。隨你處分。

縣城里地產(chǎn)商倒閉越多，其它未倒閉地產(chǎn)商房?jì)r(jià)上漲越快。并不是張顯沒(méi)倒閉有實(shí)力，而是再一次證明房子難賣(mài)，只有漲價(jià)風(fēng)險更好轉嫁。你自己對照一下，你們縣每倒閉一個(gè)，是不是又漲了房?jì)r(jià)。（中部某縣城三年有4家地產(chǎn)商資金斷裂倒閉，房?jì)r(jià)漲至八千左右，部分樓盤(pán)更高）。

許多地產(chǎn)商負債就是這么負債的。賣(mài)不掉抵押負的債居多。

房?jì)r(jià)上漲與需求關(guān)系漸漸變小，與金融來(lái)回轉換占重要節點(diǎn)。房子目前就是金融產(chǎn)品了。

想一想，每次開(kāi)盤(pán)后不是說(shuō)都賣(mài)光盤(pán)了嘛，光盤(pán)了應該賺錢(qián)，地產(chǎn)商咋都負債呢。說(shuō)明地產(chǎn)商說(shuō)謊，掩耳盜鈴，排隊是假，光盤(pán)是哄，能賣(mài)完根本不會(huì )負債！賣(mài)不掉都被金融平臺兜了，現在兜多了，金融平臺意識到有一定風(fēng)險了，開(kāi)始控制資金流了。

沒(méi)資金，地產(chǎn)商也不愿拿地了，地王絕跡了，各地流拍土地是常態(tài)了。

所以，國家讓七部委聯(lián)合下去治理這些亂象，讓房屋回歸居住功能，目前，收效顯著(zhù)。

Hash:ee3153bba8d1b791fd6563c34d6b58bfb84159fa