注意！深圳又出現一個(gè)即將爆發(fā)的中心區

前不久，一位粉絲朋友告訴淘哥，最近深圳灣已經(jīng)有二手房成交單價(jià)破30萬(wàn)了。

這個(gè)號稱(chēng)近期成交的數據，并非出自權威渠道，淘哥無(wú)法分辨真假。但是有位朋友親口和淘哥說(shuō)，他剛買(mǎi)了一套半三約170平的，4200萬(wàn)。還有一位粉絲說(shuō)，他去年四季度買(mǎi)了半三一套二百多的，總價(jià)5050萬(wàn)，現在同戶(hù)型放盤(pán)約7500萬(wàn)。

根據淘哥的跟蹤觀(guān)察，恒二、半三這兩年，160多以上的大戶(hù)型，每年掛牌價(jià)上升在1000萬(wàn)左右，例如恒二2019年年初，170平米單證的放盤(pán)2800-3000萬(wàn)左右，到2019年下半年3740萬(wàn)——4050萬(wàn)之間，到現在掛牌4900-5600萬(wàn)。而半三，過(guò)去一年以來(lái)，掛牌價(jià)也上揚了約30-50%不等。

為何恒二、半三這些樓盤(pán)這幾年表現如此亮眼？因為它是南山乃至全深圳的龍頭物業(yè)，位于南山最為中心的位置，自帶魅力光環(huán)。淘哥稱(chēng)之為：中心龍頭資產(chǎn)。

中心龍頭資產(chǎn)遠不僅僅是深圳灣，像香蜜湖、寶中、光明鳳凰城、龍華紅山、乃至廣州南沙明珠灣，天河珠江新城等等，這些年都有非常良好的表現，淘哥參與了其中多個(gè)中心資產(chǎn)，也獲得了不菲的收益，深有體會(huì )。

這種“中心龍頭資產(chǎn)”就類(lèi)似茅臺，茅臺上市19年創(chuàng )造了超過(guò)300倍的收益，深圳的中心龍頭資產(chǎn)，或許也可以漲時(shí)領(lǐng)漲，跌時(shí)抗跌，穿越牛熊周期。

淘哥對2021年深圳的一個(gè)重磅預判就是：類(lèi)似2020年一樣的整體普漲行情難以再現。但是“中心龍頭資產(chǎn)”，依然會(huì )有不俗表現。

因為以715調控為標志，這一輪的新周期已經(jīng)開(kāi)始步入下半場(chǎng)，下半場(chǎng)的特征就是“結構分化”，真正有強勁基本面支撐、真正稀缺、真正位于中心地點(diǎn)、供不應求的資產(chǎn)，才會(huì )有持續性。典型就是“深圳中心龍頭資產(chǎn)”。

深圳人很幸運的是，深圳是一個(gè)多中心的城市，城市有主中心，副中心，各個(gè)區也有自己的中心。從300多萬(wàn)到3000多萬(wàn)乃至更高的預算，在深圳都能選到“中心龍頭資產(chǎn)”。

但是，深圳人也是不幸的，當中心四處開(kāi)花，人人都宣稱(chēng)自己是中心時(shí)，很多人分辨不清楚，到底哪里才是真正的中心！

要明白，一旦認錯了中心、錯把邊緣當中心，你可能就會(huì )錯過(guò)龍頭資產(chǎn)！

所以，我們首先要弄清楚真正的中心在哪里？

1、南山目前的真正中心在于深圳灣（包括超總），以人才公園，春筍、深圳灣萬(wàn)象城、深圳灣1號為最核心。這里分布著(zhù)南二外，南外高新，深圳灣學(xué)校等名校。

2、福田的商務(wù)中心在于CBD，居住中心在于香蜜湖，而商務(wù)中心其實(shí)也在從CBD向香蜜湖拓展，未來(lái)香蜜湖就是商務(wù)+居住雙中心，以深業(yè)中城、東海花園、中旅國際公館等為最核心樓盤(pán)代表，名校有深圳高級中學(xué)。

3、寶安的真正中心就更明顯，毫無(wú)爭議就是寶安中心區，區政府、壹方中心和壹方城、華僑城歡樂(lè )港灣這里。

4、龍華的真正中心就是深圳北站+紅山，高級中學(xué)北校區、紅山6979、金亨利、匯龍灣等樓盤(pán)。

5、光明目前的真正中心是鳳凰城這里，區政府、龍光玖龍臺、電建洺悅府、深圳實(shí)驗光明分校這一片。

6、坪山目前真正的中心，在花樣年·旭輝·好時(shí)光、坪山益田假日世界，泰禾廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)、華僑城坪山項目、樂(lè )安居國際酒店這一片，學(xué)校有坪山高級中學(xué)，坪山區中山小學(xué)。

遍數深圳各個(gè)區域真正的中心后，我們就能發(fā)現，這樣的中心有很多共同點(diǎn)。

1、往往政府集中力量打造的重點(diǎn)區域，是各個(gè)區行政、文化、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的中心，亦或是多種中心的復合區域。

2、往往有高質(zhì)量的名校，區一級乃至市一級的。

3、往往有標桿性的、高水平，大體量的商業(yè)綜合體、或者地標型寫(xiě)字樓。

4、往往有四通發(fā)達的地鐵軌道。

5、往往有眾多的藝術(shù)文化體育公園等配套。

6、因為有以上特征，所以這些中心區，往往也成為最為宜居宜業(yè)的區域。表現在樓市上，則是價(jià)值最高、漲幅最大的區域。

我們買(mǎi)房，一定要優(yōu)先瞄準這樣的區域，因為“中心龍頭資產(chǎn)”，就誕生在這樣的真正中心區！比如南山深圳灣1號和悅府、寶安壹方中心、光明龍光玖龍臺、龍華金亨利，匯龍灣和水榭56期，坪山的花樣年·旭輝·好時(shí)光，都是這一類(lèi)資產(chǎn)。

今天淘哥要重點(diǎn)講講坪山，并帶領(lǐng)大家尋找坪山的“中心龍頭資產(chǎn)”，因為淘哥覺(jué)得，坪山中心，是深圳一個(gè)即將爆發(fā)的中心區。而且非常難得的是，目前的房?jì)r(jià)水平還比較低，介入門(mén)檻不高，很多朋友都有能力分享這個(gè)中心區未來(lái)的發(fā)展紅利。

01.

坪山價(jià)值急劇提升

深圳東部中心+深圳都市圈的地理中心

最近，坪山突然火起來(lái)。

一是新盤(pán)銷(xiāo)售很火，坪山中心區甚至有項目開(kāi)盤(pán)當日賣(mài)光；

二是土拍熱度上來(lái)了，上個(gè)月深圳史詩(shī)級土拍中，坪山地塊也很搶手，共13家房企參與競拍，舉牌近百輪；

三是坪山的二手房?jì)r(jià)格悄然上漲，坪山中心區的房?jì)r(jià)已經(jīng)破6萬(wàn)。

為什么會(huì )這么火？淘哥認為，坪山中心區的價(jià)值正被重估：

1、坪山中心區定位變化大，成為深圳東部中心和深圳都市圈地理中心。

從深圳的總體城市規劃圖可以看出，深圳的中心體系中，東部只有一個(gè)：龍崗——坪山中心！

把視野放廣一點(diǎn)，深圳已進(jìn)入都市圈時(shí)代，深圳四十周年慶典大會(huì )前，市委全會(huì )提出：深圳都市圈建設提速，一核一帶一區，東進(jìn)西協(xié)南聯(lián)北拓中優(yōu)，東進(jìn)放最前面。

其中，位于廣深港澳科技創(chuàng )新走廊東端的坪山，是連接深汕特別合作區、輻射粵東經(jīng)濟圈的樞紐。從地理上看，“龍崗+坪山”正好位于深圳都市圈的中心。

2、交通方便，現在坐高鐵從坪山中心區去深圳北站不到半小時(shí)，未來(lái)還有深汕、深大、深惠、龍大，近幾年地鐵14號線(xiàn)+16號線(xiàn)也會(huì )開(kāi)通；坪山中心區進(jìn)入深圳核心的半小時(shí)交通圈。

3、坪山中心區是城市配套最集中的地方，建有坪山行政中心、燕子湖國際會(huì )客廳，坪山會(huì )展中心，坪山大學(xué)城，“六館一城”、深圳自然博物館、坪山高鐵站，坪山文化中心，華僑城、世茂地標等建筑，還有花樣年·旭輝雙強聯(lián)合品牌開(kāi)發(fā)商打造的百萬(wàn)體量的超級項目——花樣年·旭輝·好時(shí)光。

最后一點(diǎn)，坪山中心區是深圳各個(gè)中心區中，房?jì)r(jià)最低、可建設用地最多的，很多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑深圳，這意味著(zhù)，坪山中心區可能是深圳潛力最大的中心區，看看下圖就知道了：

坪山在深圳各區（深汕除外）的各項排名都是第一，如常住人口增速、流動(dòng)人口增速、GDP增速、房?jì)r(jià)增速。

淘哥旗幟鮮明的指出，坪山中心區是深圳最后一個(gè)大爆發(fā)的中心區！

在大灣區+深圳都市圈背景下的價(jià)值急劇提升，坪山從郊區—-副中心—-深圳東部中心—-深圳都市圈的地理中心，成為與前海、福田并列的深圳擴張動(dòng)力的“第三極”。

02.

坪山成為深圳發(fā)展“第三極”

生物醫藥、電子信息、新能源龍頭

坪山憑什么能叫“第三極”呢？?jì)H從產(chǎn)業(yè)上看，坪山的地位就是不可取代的。

深圳有兩大科技園：西有南山科技園，東有坪山高新區。

去年4月份，將深圳國家高新區擴容的主陣地放在了坪山，規劃了面積達51.6平方公里的坪山高新園；近3年，坪山高新技術(shù)企業(yè)已翻4倍。坪山中心區則與高新區緊密相連，位于坪山“心臟”位置，承擔城市形象展示、商圈建設、美好人居等功能。

從體量上看：

坪山：總面積168平方公里，其中國家高新區51.6平方公里，坪山中心區24.08平方公里；

南山：總面積182平方公里，其中國家高新區11.5平方公里，南山中心區1.35平方公里。

對比可以看出，坪山和南山面積差不多，但是高新區面積是南山的3倍，中心區面積是南山的18倍，比南山還大手筆。

此外，坪山區政府砸2200億催化坪山發(fā)展，到2030年預計吸引50萬(wàn)高端就業(yè)人才，進(jìn)駐國家高新技術(shù)企業(yè)3000家，總產(chǎn)值達到1萬(wàn)億元。這個(gè)產(chǎn)值是前海自貿區（15平方公里）1500億的約6倍，是2019年整個(gè)南山區GDP總量的近2倍!

從產(chǎn)業(yè)結構上看，坪山很多產(chǎn)業(yè)已初成規模，包括生物醫藥、新一代信息技術(shù)、新能源、大數據、人工智能、芯片等等

生物醫藥企業(yè)已達471家，10多家科研院所，近10家生物創(chuàng )業(yè)服務(wù)機構；

坪山已形成新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區，現有電子信息企業(yè)800家左右，華為云計算、大數據和人工智能產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑深圳；

深圳新能源企業(yè)領(lǐng)頭羊在坪山! 有43家能源企業(yè)、2萬(wàn)+發(fā)明專(zhuān)利、8000名高精尖人才，知名企業(yè)有：比亞迪、恒大新能源、沃爾沃等。

值得注意的是，坪山布局的這些產(chǎn)業(yè)，大多是面向未來(lái)的戰略性新興產(chǎn)業(yè)，其重要性就好像20年前，深圳在南山科技園布局華為、中興。

03.

地鐵14號線(xiàn)和多條城軌

是坪山爆發(fā)的點(diǎn)燃器

深圳核心半小時(shí)交通圈

置業(yè)必須考慮交通，通勤時(shí)間越快越好，其實(shí)現在從坪山坐高鐵到深圳北站，最短只要20分鐘，非常方便。而且車(chē)次非常多，已經(jīng)實(shí)現捷運化。

未來(lái)還有地鐵14號線(xiàn)、16號線(xiàn)、各種城際，將大大提升片區的價(jià)值。

地鐵14號線(xiàn)作為東部首條快線(xiàn)，與地鐵11號線(xiàn)并駕齊驅?zhuān)巧钲趦H有的兩條快線(xiàn)之一，2022年通車(chē)。

連通坪山、龍崗、羅湖和福田的地鐵14號線(xiàn)，最高時(shí)速達120km/h，相當于現在的11號線(xiàn)，后年開(kāi)通后，從坪山出發(fā)，約30分鐘就能直抵福田中心。而且，地鐵14號線(xiàn)在大運站可與4條地鐵線(xiàn)換乘（3、14、16、33），可以便捷通達深圳各區，給坪山交通帶來(lái)的是顛覆性地升級。

圖源：深圳市軌道交通

比如，地鐵11號線(xiàn)開(kāi)通后，周邊物業(yè)最高有105%的漲幅。

看看今年新開(kāi)的地鐵6號線(xiàn)，其開(kāi)通前，光明鳳凰城區域的二手房掛牌均價(jià)在5-6萬(wàn)/㎡。

4月光明鳳凰城二手房掛牌均價(jià)（來(lái)源：深圳鏈家網(wǎng)）

而在地鐵6號線(xiàn)開(kāi)通后，目前光明鳳凰城區域的二手房掛牌均價(jià)已達7-8萬(wàn)/㎡，成為了深圳樓市表現最為亮眼的區域。

10月光明鳳凰城二手房掛牌均價(jià)（來(lái)源：深圳鏈家網(wǎng)）

而14號線(xiàn)是坪山的第一條地鐵，刺激作用更大，屆時(shí)可能會(huì )復制11號線(xiàn)的行情。

此外，龍崗還有在建的地鐵16號線(xiàn)，由大運站引出，沿龍崗大道、黃閣路、龍平路敷設，終至田心站。線(xiàn)路全長(cháng)約29.2km，設站24座，預計2023年建成通車(chē)。

圖源：深圳市軌道交通

坪山還依托坪山高鐵站打造了坪山綜合交通樞紐，已確定引入深惠城際、深汕鐵路、深大城際、龍大城際等項目。最新的消息是，這些項目年底都可能開(kāi)工。

以深汕高鐵為例，沿線(xiàn)站點(diǎn)包括深圳西麗站、羅湖北站、坪山站、惠州南站、惠東站、深汕站共6個(gè)站。設計時(shí)速西麗至羅湖北250km/h，其余地段350km/h；建設周期為2020年-2025年，計劃今年開(kāi)工建設。以這個(gè)速度，從西麗到坪山，中間只停留羅湖北一個(gè)站，全程也就是十幾二十來(lái)分鐘的事情。

對無(wú)數在福田CBD、深圳北站CBD、留仙洞總部基地、科技園上班的深圳人而言，居住在坪山中心區，通過(guò)高鐵20-30分鐘上下班通勤，將成為一種現實(shí)可靠的工作生活模式。

與城市核心的通勤時(shí)間，是決定片區價(jià)值的關(guān)鍵因素。當年南山的崛起，導火索就是濱海大道的開(kāi)通，把南山從郊區拉進(jìn)了城市中心的范疇。未來(lái)，坪山的高鐵和快速地鐵，講起到當年濱海大道類(lèi)似的作用，再疊加強大、面向未來(lái)的產(chǎn)業(yè)布局，相對充裕的可建設用地。當下，大概率就是上車(chē)坪山的最低點(diǎn)。

04.

花樣年·旭輝·好時(shí)光

真正核心地段+超級體量+地鐵上蓋+商業(yè)中心+名校學(xué)區

上車(chē)坪山，首選坪山中心區，這里是城市配套最集中的地方，淘哥推薦一個(gè)百萬(wàn)地鐵教育地標大城項目——花樣年·旭輝·好時(shí)光，項目集核心地段、超級體量、地鐵上蓋、商業(yè)中心、名校學(xué)區于一身，綜合素質(zhì)很高。

1、真正的核心地段，堪比南山深圳灣、寶安中心區、龍華紅山、福田CBD。

花樣年·旭輝·好時(shí)光涵蓋教育（幼兒園、小學(xué)）、養老、辦公、商業(yè)、居住、公園等規劃，總建面近百萬(wàn)方，是真正的中心超級綜合體大盤(pán)項目。

為什么叫真正的中心呢？項目地段絕佳，聚集了教育、商業(yè)、醫院、文體、生態(tài)等各類(lèi)核心資源，享受頂級的城市配套：坪山高新區、坪山行政中心、燕子湖國際會(huì )客廳，坪山會(huì )展中心，坪山大學(xué)城，“六館一城”、深圳自然博物館、坪山高鐵站，坪山文化中心，華僑城、世茂地標等建筑。

比較一下就會(huì )發(fā)現，坪山行政中心+坪山文化中心相當于福田中心區、坪山大學(xué)城相當于西麗大學(xué)城、坪山高新區相當于南山科技園、“六館一城”相當于深圳灣體育中心，堪比把福田中心區、西麗大學(xué)城和南山科技園、深圳灣體育中心集中布局在一個(gè)超級CBD內部。

項目就位于華僑城、世茂地標對面，是坪山CBD門(mén)戶(hù)資產(chǎn)，能真正享受這些各類(lèi)配套，不是打著(zhù)中心旗號的“偽中心”新盤(pán)，類(lèi)比其他核心區，就相當于南山深圳灣、寶安中心區、龍華紅山、福田CBD+香蜜湖,不是其他邊邊角角的項目可以相比較的。

2、超級綜合體大盤(pán)的溢價(jià)值很高。

隨著(zhù)綜合體的建設推進(jìn)，各項配套逐步兌現，首期產(chǎn)品都會(huì )有很好的溢價(jià)空間，這點(diǎn)已經(jīng)被印證了無(wú)數次。

以龍華的超級大盤(pán)壹成中心為例，2015年11月7日，壹成中心首期住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅4.3萬(wàn)/㎡，前段時(shí)間最新一批產(chǎn)品的開(kāi)盤(pán)均價(jià)達到了6.8萬(wàn)/㎡，項目的二手房成交價(jià)更是破了8萬(wàn)/㎡。

來(lái)源：鏈家

按照二手房行情計算，壹成中心首期入市產(chǎn)品5年漲幅超過(guò)88%，價(jià)值空間明顯。同樣，身處城市新中心的超級大盤(pán)——花樣年·旭輝·好時(shí)光，未來(lái)的發(fā)展空間想象力也很大。

3、雙地鐵口上蓋物業(yè) ，坪山的“車(chē)公廟”。

花樣年·旭輝·好時(shí)光距離在建的地鐵 14 /16號線(xiàn)坪山圍站（在建）僅200米，經(jīng)12站半小時(shí)直達福田中心崗廈站。

注意，項目一公里內不僅有14號線(xiàn)、16號線(xiàn)，還有33號線(xiàn)（打通坪山與深圳北商務(wù)中心、坂雪科技城、大運新城）、19號線(xiàn)（2022年開(kāi)建，打通坪山與橫崗），4條地鐵相匯于此，簡(jiǎn)直是坪山的“車(chē)公廟”，是未來(lái)人流聚集地。

項目距坪山高鐵站約1.5 km，坐高鐵20分鐘到深圳北、50分鐘到福田中心區、40分鐘到光明、深圳灣、前海中心區。

此外，項目距南坪三期（已通車(chē)）、在建的東部過(guò)境高速（部分路段已通車(chē)）僅不到1 公里，通過(guò)南坪快速、東部過(guò)境高速，實(shí)現龍崗、福田、羅湖、福田、南山、寶安五區，快速連通。

4、名校加持。

學(xué)校無(wú)疑是樓盤(pán)價(jià)值的加速器，名校的學(xué)區房的潛力明顯高于常規學(xué)區房，客戶(hù)認同度更高，就算是在同一個(gè)小區，不同的學(xué)區，房?jì)r(jià)相差很大。

如龍華的萊蒙水榭春天，三期的學(xué)區是龍華實(shí)驗學(xué)校，最近的成交價(jià)是9萬(wàn)/㎡。

萊蒙水榭春天五期的學(xué)區是深高北，最近的成交價(jià)高達14萬(wàn)/㎡。

兩者二手房均價(jià)相差3.7萬(wàn)，溢價(jià)率達40%。

花樣年·旭輝·好時(shí)光周邊名校云集，未來(lái)的爆發(fā)力會(huì )很強。

自建幼兒園和九年一貫制名校，家門(mén)口就是校門(mén)口。周邊有東部?jì)?yōu)質(zhì)現代花園式小學(xué)，坪山中學(xué)、坪山中山中學(xué)等9所學(xué)校；其中，坪山中學(xué)在坪山教育排名第一；坪山中山學(xué)校（九年一貫制教育）是坪山第一所公辦學(xué)校。

更有155公頃的坪山大學(xué)城，未來(lái)對標硅谷，將建成世界一流的開(kāi)放式、創(chuàng )新型、國際化的高水平應用技術(shù)大學(xué)城區。

5、政治、文化、商業(yè)中心。

商業(yè)配套也很成熟。項目還自帶約4萬(wàn)㎡的集中商業(yè)，與項目一路之隔是商業(yè)體量約 8.6 萬(wàn)㎡的坪山益田假日世界，是目前坪山最大最核心的超級集中商業(yè)。

此外，項目周邊的泰禾廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)、恒大城的項目合計總商業(yè)配套達200萬(wàn)平米，體量相當于12個(gè)北京太古城（17.3萬(wàn)㎡）24個(gè)深圳coco park（8.5萬(wàn)㎡）、40個(gè)上海恒隆廣場(chǎng)（5.5㎡），舉步益田假日世界、天虹商場(chǎng)、潮商廣場(chǎng)等。未來(lái)整個(gè)坪山的核心商業(yè)資源將匯聚于此。

此外，文化生態(tài)資源豐富，項目位于坪山河畔，坐擁約10 萬(wàn)㎡的六館一城，周邊擁有一山兩水八公園，坪山河濕地公園、燕子嶺、和擁有深圳最大瀑布的馬巒山郊野公園等，約4000公頃天然大氧。

坪山文化中心

6、產(chǎn)品品質(zhì)高端。

項目小區建筑風(fēng)格為現代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以“海綿城市”先進(jìn)設計理念參考華僑城新天鵝堡和新加坡建筑，打造仿如“空中花園、天空之城”的5D懸浮森林主題園林，擁有270度城市景觀(guān)，近可看花園，坪山河畔景觀(guān)，遠可看整個(gè)坪山中心區全貌、半月環(huán)公園、中心公園，景觀(guān)資源是整個(gè)東部最優(yōu)質(zhì)的。

項目還首創(chuàng )“一軸七街三橋四院九廣場(chǎng)”規劃設計，全覆蓋14大智慧生活系統，全齡段的理想怡居社區，圓滿(mǎn)人生所享。

效果圖

還有13大立體場(chǎng)景演繹，超感觀(guān)水上會(huì )客廳，無(wú)邊際酒店式泳池，全齡主題架空層泛會(huì )所……廊橋飛架，花木掩映，景觀(guān)層次豐富多變，一個(gè)更超前、新奇、有趣的城市夢(mèng)想住區，藏納著(zhù)四季美好與驚喜。

效果圖

項目致力于提高居民生活的便捷性和舒適性，實(shí)現與周邊商業(yè)、酒店設施等的聯(lián)動(dòng)服務(wù)。云監控、電子巡更、社區 WIFI、E泊車(chē)等全覆蓋的智慧居家系統，將最終實(shí)現安全、便捷、無(wú)線(xiàn)、智能的系統目標，打造符合這個(gè)時(shí)代的精英生活需求的智慧型社區。

效果圖

甄選樂(lè )士、TOTO、圣象等12大一線(xiàn)品牌，從選材用材到裝修設計都力求盡善盡美，高品質(zhì)省心裝修，配套品牌廚電，加持花樣年特有收納、溫控等7大怡居功能系統，100項便捷、貼心、美學(xué)的人性化細節，讓家居生活更顯格調。

效果圖

淘哥提醒，花樣年·旭輝·好時(shí)光執掌坪山中心地段，交通便捷，自然和城市配套應有盡有，且為精裝交付，是難得一遇的坪山標桿新盤(pán)，值得好好把握。

據悉，項目即將開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型是建面約70-118㎡精裝2-4房，樣板房已經(jīng)開(kāi)放，想要坐享深圳最后一個(gè)洼地，現在就是最好的入手機會(huì )！

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