海南房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)圈內，流行著(zhù)這么一條鐵打的定律――干營(yíng)銷(xiāo)不過(guò)40。兆鵬剛好超過(guò)這個(gè)年齡段。“我們這些人是從島外過(guò)來(lái)的，真的頂不住，那就只有走人。”　　他親眼目睹島內這波房地產(chǎn)動(dòng)蕩的悲壯。過(guò)去十多年，無(wú)論是海口的美蘭，還是三亞的鳳凰，給人印象最深的就是應接不暇的樓盤(pán)廣告。然而今年前三季度，海南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降28.1%；房屋銷(xiāo)售同比下降44.6%。　　“壯士斷腕”之后，前三季度，海南全省GDP為3865.79億元，同比增長(cháng)5.5%，跑輸全國6.2%的平均水平。　　實(shí)際上，海南傳統優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)農業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)等，增速相較此前，均出現不同程度的回落。　　擁有中國唯一的熱帶區域，海南先后被定為自由貿易試驗區、中國特色自由貿易港后，似乎擁有繁榮的未來(lái)，但抵達未來(lái)途中的故事，仍讓各行各業(yè)人士五味雜陳。　　或許，這是必經(jīng)之路。　　創(chuàng )新海南　　10月31日早上8：40，海南省博物館二期多功能廳，6臺攝像機一字排開(kāi)，可容納近200人的報告廳，被從各地趕來(lái)的記者填滿(mǎn)。　　一場(chǎng)中國（海南）自由貿易試驗區制度創(chuàng )新案例的新聞發(fā)布會(huì )正在舉行。短短20多分鐘，10項制度創(chuàng )新案例在大屏幕上被一一呈現。這是從將近300個(gè)案例庫里精挑細選的成果。　　從“43260億噸”到“9800億噸”，海墾集團旗下海南橡膠集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海南橡膠”）前后7年，產(chǎn)量指標經(jīng)歷了“自由落體式下降”。　　天然橡膠是海南最大的傳統農業(yè)，海南橡膠又是海南省最大的國企上市公司，但海南橡膠成本又比不過(guò)東南亞，前幾年每年虧損10億元左右。　　海南橡膠的困境是海南第一產(chǎn)業(yè)的縮影。　　不過(guò)，海南橡膠已經(jīng)涉過(guò)了“險灘”，去年公司扭虧為營(yíng)，實(shí)現盈利2.29億元；今年上半年營(yíng)收是59.36億元，同比增長(cháng)13.21%。　　它的翻身案例被放大到上述新聞發(fā)布會(huì )上，以市場(chǎng)化績(jì)效管理為基礎的改革創(chuàng )新機制，成為當地傳統產(chǎn)業(yè)的救命“稻草”。　　舊潮褪去　　樓市成交腰斬，兆鵬身邊70%的同行都消失了。　　以往，他每天必做之事，是一天結束之后第一時(shí)間收到銷(xiāo)售報表，比對各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售數據；現在？不用看，看了也是“鴨蛋”。　　兆鵬2004年被公司調派到海南項目，一待就是15年。如今，他是海南一家本地房企的營(yíng)銷(xiāo)負責人。“你去濱海大道兜一圈，從儋州到洋浦，馬路兩旁單樓盤(pán)就10多個(gè)。最近兩個(gè)月，這些項目的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，要不0套，要不1套。文昌市有個(gè)TOP6房企開(kāi)發(fā)的項目，5月份拿到預售證，至今也就賣(mài)了不到20套。”　　2016年以來(lái)，這個(gè)中國唯一的熱帶海島上，伴隨建設自貿區（港）而來(lái)的，還有全域限購政策。一年半時(shí)間流逝，樓市從瘋狂走到蕭瑟。　　2018年以前，房地產(chǎn)曾為海南GDP貢獻將近“半壁江山”。“臨海那些成交大縣，現在備案面積都是按千平方米計算。過(guò)往慣例，單獨一個(gè)樓盤(pán)一次銷(xiāo)售基本都以萬(wàn)平方米起步。”兆鵬算了一筆賬，現在海南一個(gè)縣賣(mài)出的房子，還不及以前一個(gè)項目多。　　銷(xiāo)售面積萎縮，意味著(zhù)客戶(hù)越來(lái)越少。兆鵬從操盤(pán)海南第一個(gè)項目開(kāi)始，接觸的購房者95%都是外地客戶(hù)。2010年之后，海南經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展，陸續有外地職業(yè)經(jīng)理人跑來(lái)這里落戶(hù)――這些該買(mǎi)房的人早買(mǎi)了，如今能夠擁有海南購房資格的數量很少。　　羅莉的感觸更為深刻。她20年前來(lái)海南上大學(xué)，畢業(yè)后在這里安家。她是那種典型的銷(xiāo)售員：穿搭得體，善于言辭，一較真起來(lái)，就現身說(shuō)法：她對房子天生狂熱，一有點(diǎn)現金就投入房產(chǎn)。　　2016至2017年間，羅莉享受了一波行業(yè)高漲的紅利。當時(shí)她在 一個(gè)打養生概念的樓盤(pán)里做銷(xiāo)售顧問(wèn)，從東北趕來(lái)的客戶(hù)絡(luò )繹不絕，頗豐的收入曾令她輕松應對5套房的按揭貸款。　　好景不長(cháng)，海南全域限購“出擊”之后，她手頭購入的5套房子幾乎變成“燙手山芋”。　　轉戰海口某千畝剛需大盤(pán)的羅莉，此刻正“開(kāi)導”一位外地人，“落戶(hù)簡(jiǎn)單一點(diǎn)，我們這個(gè)盤(pán)有很多新海南人購買(mǎi)，外地客和本地人的比例大概各占一半。”　　午后2點(diǎn)，偌大的銷(xiāo)售中心里只有零散兩組客戶(hù)，羅莉們使盡了渾身解數。　　新風(fēng)徐來(lái)　　海口復興城互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)園，是海南省重點(diǎn)打造的一個(gè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)基地。馬亮的日常工作，幾乎都是圍繞這個(gè)園區的招商運營(yíng)展開(kāi)。　　他是這個(gè)園區投資公司的副總經(jīng)理，“海南建設自貿區一年多，園區的企業(yè)注冊數量一下子增加了一兩百家。2017年園區稅收僅達到五六千萬(wàn)元，去年已經(jīng)提到4.2億元，今年前9個(gè)月已經(jīng)9.3億元。”　　從前到訪(fǎng)考察的，多數是規模較小的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，現在每周大概有10-20家規模更大、業(yè)態(tài)更廣的企業(yè)上門(mén)調研。變化源于園區這些主角的排列組合調整。　　“去年4月以后，海南從省里到園區，都開(kāi)始加強對大企業(yè)的引進(jìn)，促進(jìn)了很多中國互聯(lián)網(wǎng)100強進(jìn)駐。”馬亮說(shuō)。　　最新一個(gè)進(jìn)駐的是字節跳動(dòng)。去年11月，馬亮陪同海口市相關(guān)領(lǐng)導前往北京拜訪(fǎng)字節跳動(dòng)創(chuàng )始人張一鳴，時(shí)隔一個(gè)月，張一鳴回訪(fǎng)海口。　　國慶后，包括58同城CEO姚勁波，芒果TV總裁蔡懷軍，閃送聯(lián)合創(chuàng )始人于紅建，分眾傳媒合伙人丁曉靜，快看漫畫(huà)創(chuàng )始人兼CEO陳安妮在內的一隊互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)創(chuàng )始人，也沖著(zhù)海南自貿區來(lái)了。　　過(guò)往，房地產(chǎn)一業(yè)獨大。在去年4月發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導意見(jiàn)》中，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)被列為海南未來(lái)要發(fā)展的十大產(chǎn)業(yè)之一。前三季度，在海南固定資產(chǎn)投資（不含農戶(hù)）同比下降16.3%的前提下，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長(cháng)5.9%。　　沿著(zhù)海口市江東大道一路前行，兩旁大片光禿禿的黃土地，有的大型機械已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，塵土飛揚；更多則是被一圈圈藍色的圍擋密密麻麻包圍著(zhù)。　　2018年6月，海南宣布啟動(dòng)海口江東新區規劃建設，將其作為建設海南自由貿易試驗區的重點(diǎn)先行區域。　　9月底，海口市長(cháng)丁暉公開(kāi)表示，江東新區按照商務(wù)總部區、金融區、臨空經(jīng)濟區、海南國家會(huì )展區、設計園區、科教園區等六大產(chǎn)業(yè)園區布局，32個(gè)意向落地項目正在緊鑼密鼓談判。　　江東大道與興洋大道交叉處，一座金黃色、造型獨特建筑與88米高觀(guān)光塔并排聳立著(zhù)，這是江東新區展示中心。目前尚未對外開(kāi)放，不過(guò)一名現場(chǎng)保安告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，“每天都有來(lái)自北京、香港、臺灣或國外的考察大團過(guò)來(lái)，他們以企業(yè)名義率隊，有時(shí)多達200人。”　　觀(guān)光塔成為這些企業(yè)遠瞰整個(gè)區域、挑選地塊的一個(gè)絕佳觀(guān)察點(diǎn)。一名知情人士透露，目前江東新區批下的土地，每畝價(jià)格至少超過(guò)100萬(wàn)元。政府甚至設置了嚴格的準入門(mén)檻――進(jìn)駐企業(yè)必須是世界500強，每年必須貢獻產(chǎn)值100億元。　　人之戰　　王忠與朋友聊天總會(huì )提起，沒(méi)想到自己會(huì )切入旅游業(yè)。從1996年下海南，他已經(jīng)在這扎根超過(guò)20年。　　此前，王忠的主要身份是海南紅杉科創(chuàng )實(shí)業(yè)有限公司的創(chuàng )始人，這是一家從事綠色建筑的高科技企業(yè)。　　4年前，海南省提出促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，要求各個(gè)廳局上報特色旅游項目。農業(yè)廳將方向定在互聯(lián)網(wǎng)農業(yè)小鎮，并組建項目工作小組，作為民營(yíng)企業(yè)家之一，王忠也參與其中。　　一年后，海口市石山鎮，要舉辦火山自行車(chē)文化節，王忠琢磨出一個(gè)“? ?民騎兵營(yíng)”的旅游項目。　　但項目第一年就遇到大難題。從打造傳統自行車(chē)驛站，到與海南各個(gè)旅行社合作，再到鎖定企業(yè)團建，他前后變了三次，都沒(méi)走通。　　“我這個(gè)旅游項目，目標市場(chǎng)壓根不是島外人，必須是本地人。海南的旅游格局是，70%的客人直接去了三亞，只有30%留在海口。”王忠原以為三亞旅游更加繁榮。　　事實(shí)大相徑庭。一次行業(yè)交流會(huì )上，同行紛紛訴苦，三亞更難做。因為人口更少。　　現在，王忠正嘗試在體育旅游這個(gè)定位上做突破，但前路漫漫。今年以來(lái)，他在旅游板塊的營(yíng)收相比去年下滑了至少40%。　　整個(gè)海南，旅游行業(yè)的態(tài)勢也不算好。前三季度，全省接待游客總人數5600.67萬(wàn)人次，同比增長(cháng)7.1%；實(shí)現旅游收入707.63億元，同比增長(cháng)10.2%。這兩個(gè)增速，相比去年同期一致出現下降。　　王忠在想方設法拉客。他說(shuō)，一方面，海南在文化挖掘不夠深入；另一方面，越來(lái)越多的國家實(shí)現免簽或落地簽，巴厘島、東南亞旅游，無(wú)論是旅游成本還是自然風(fēng)光，跟海南相差不遠。　　羅莉也在挖空心思進(jìn)行一場(chǎng)“客戶(hù)保衛戰”。她正準備帶上客戶(hù)參觀(guān)樣板間，一扭頭的功夫，一位同事走過(guò)來(lái)“截胡”。　　同樣迫切的，是那些科創(chuàng )企業(yè)。王忠的紅杉科創(chuàng )，砸錢(qián)最多的一年，王忠為紅杉科創(chuàng )的研發(fā)投入將近800萬(wàn)元，其中人才成本占據70%左右，更難的是你拿錢(qián)也招不到。　　“海南本身知名高校匱乏，海南大學(xué)培養的人才大部分畢業(yè)后選擇北漂，所以本土的高科技企業(yè)面臨很多招人困難。”海南海旗網(wǎng)絡(luò )科技有限公司的一名技術(shù)總監告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，目前他們急需的涉及大數據、人工智能AI、區塊鏈等技術(shù)應用方面人才，海南本土幾乎為0。　　10月24日，海南省新一輪戶(hù)籍制度改革橫空出世，兩條新的措施引人注目：一是基本取消本省（除三沙外，下同）落戶(hù)限制；二是取消農業(yè)戶(hù)口與非農業(yè)戶(hù)口性質(zhì)區分，統一登記為居民戶(hù)口。　　但馬亮反問(wèn)，真正的人才，會(huì )沖著(zhù)一點(diǎn)政府補貼進(jìn)來(lái)嗎？　　“當然不會(huì )，他們更看重機會(huì )。”　　海南省委新聞發(fā)言人、省委副秘書(shū)長(cháng)、省委深改辦（自貿辦）常務(wù)副主任孫大海介紹，最近，國內外專(zhuān)家齊聚探討如何建設自貿區（港）；中央相關(guān)部委正在緊鑼密鼓推進(jìn)自由貿易港政策出臺，“今后2-3個(gè)月，應當會(huì )有一波又一波的好消息。”

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