導讀：建筑學(xué)茶室設計調研報告怎么寫(xiě)？ 求可行性研究報告范文

設計調研報告一般需要解決幾個(gè)方面的問(wèn)題：1，功能配置：一個(gè)茶室大概設置那些部分，各部分面積比例，設施配備等等。還有交通流線(xiàn)等功能性的內容2，設施，環(huán)境，空間，家私，景觀(guān)等調查3，人的活動(dòng)方式，行為學(xué)調查。那種空間比較受歡迎。人可以長(cháng)期停留。人們在茶室里面的活動(dòng)類(lèi)型，停留時(shí)間。4，建筑風(fēng)格，文化內涵，品味格調等等的內容。大體上從基本的需求---逐步上升到精神層面的內容。

求可行性研究報告范文

XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱(chēng)：* * 房地產(chǎn)公司編制人員：* * *完成日期：2004-7-21目錄調查人員聲明4第一部分：項目總論51.1項目背景51.2項目概況51.2.1項目名稱(chēng)51.2.2項目建設單位概況51.2.3項目地塊位置及周邊現狀51.2.4項目規劃控制要點(diǎn)71.2.5項目發(fā)展概況71.3可行性研究報告編制依據71.4可行性研究結論及建議8第二部分：市場(chǎng)研究82.1宏觀(guān)環(huán)境分析82.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析82.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析82.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀82.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢92.4板塊市場(chǎng)分析92.4.1區域住宅市場(chǎng)成長(cháng)狀況92.4.2區域內供應產(chǎn)品特征102.4.3區域市場(chǎng)目標客層研究102.5項目擬定位方案102.5.1可類(lèi)比項目市場(chǎng)調查102.5.2項目SWOT分析112.5.3項目定位方案11第三部分：項目開(kāi)發(fā)方案113.1項目地塊特性與價(jià)值分析113.2規劃設計分析123.3產(chǎn)品設計建議133.4項目實(shí)施進(jìn)度153.5營(yíng)銷(xiāo)方案163.6機構設置163.7合作方式及條件17第四部分：投資估算與融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明174.1.2分項成本估算174.1.3總成本估算204.1.4單位成本204.1.5銷(xiāo)售收入估算204.1.6稅務(wù)分析204.1.7項目資金預測214.1.8現金流量表214.1.9自有資金的核算214.2融資方案224.2.1項目融資主體224.2.2項目資金來(lái)源224.2.3融資方案分析224.2.4投資使用計劃224.2.5借款償還計劃22第五部分：財務(wù)評價(jià)235.1財務(wù)評價(jià)基礎數據與參數選取235.2財務(wù)評價(jià)（方案1）235.2.1財務(wù)盈利能力分析235.2.2靜態(tài)獲利分析245.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析245.2.4償債能力分析245.2.5綜合指標表245.3財務(wù)評價(jià)（方案2）255.4財務(wù)評價(jià)結論25第六部分：不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變動(dòng)因素一成本變動(dòng)266.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng)266.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng)266.3風(fēng)險分析276.3.1風(fēng)險因素的識別和評估276.3.2風(fēng)險防范對策27第七部分：綜合評價(jià)277.1社會(huì )評價(jià)（定性）277.2環(huán)境評價(jià)（影響及對策）277.3公司資源匹配分析27第八部分：研究結論與建議278.1結論278.2建議27第九部分：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們在本調查報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準確的。2、 我們依照XXXX公司統一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。3、 形成意見(jiàn)和結論。4、 撰寫(xiě)本可行性研究報告。5、 我們已（或沒(méi)有）對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應清楚地說(shuō)明哪些調查人員對擬建項目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、 （其他需要聲明的事項）參加調查人員簽名：公司領(lǐng)導簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1項目背景這一部分主要應說(shuō)明項目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統地敘述。說(shuō)明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時(shí)，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。1.1.1項目所在區域發(fā)展情況城市發(fā)展規劃與地塊的關(guān)系及對項目開(kāi) 發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰略發(fā)展等方面的地位，所在區域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3項目投資的必要性①項目啟動(dòng)對公司未來(lái)幾年發(fā)展戰略、發(fā)展規劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進(jìn)入重點(diǎn)區域市場(chǎng)、項目合理布局，對公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、擴大社會(huì )影響力的作用；③從公司未來(lái)的利潤需求、可持續經(jīng)營(yíng)等角度描述立項的意義；1.2項目概況1.2.1項目名稱(chēng)1.2.2項目建設單位概況1.2.3項目地塊位置及周邊現狀①地塊位置地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場(chǎng)等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現狀1）四周范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線(xiàn)等對開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶(hù)數，工廠(chǎng)數量、規模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對拆遷及項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線(xiàn)、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區配套1）周邊3000米范圍內的社區配套?交通狀況（a） 公交系統情況，包括主要線(xiàn)路、行車(chē)區間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來(lái)規劃的城市公共交通和快速捷運系統；?教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。?醫院等級和醫療水平?大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)?文化、體育、娛樂(lè )設施?公園?銀行?郵局?其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀④項目周邊環(huán)境（根據個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠(chǎng)、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀(guān)7)風(fēng)水情況8)近期或規劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠(chǎng)的搬遷、大型醫院、學(xué)校、購物中心/超市的建設等。9)其他⑤大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規劃發(fā)展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )）：現有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現有管線(xiàn)、上源位置 、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。6)燃氣：現有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設施的管線(xiàn)走向、容量和接口位置，及未來(lái)規劃擴容和增加的情況。1.2.4項目規劃控制要點(diǎn)規劃控制要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他1.2.5項目發(fā)展概況①已進(jìn)行的調查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書(shū)編制、提出及審批過(guò)程④研究工作進(jìn)展情況1.3可行性研究報告編制依據在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱(chēng)、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項目主管部門(mén)對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。可行性研究開(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區的政策、法令和法規。根據項目需要進(jìn)行調查和收集的設計基礎資料。（1）《城市居住區規劃設計規范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》1.4可行性研究結論及建議1.4.1市場(chǎng)研究1.4.2開(kāi)發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務(wù)評價(jià)1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價(jià)1.4.7研究結論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表第二部分：市場(chǎng)研究2.1宏觀(guān)環(huán)境分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀(guān)因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般來(lái)講，項目所在國內部地區之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀(guān)因素還不夠、還必須對項目所在區域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先，宏觀(guān)經(jīng)濟對區域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟的影響存在著(zhù)“時(shí)滯’現象，宏觀(guān)的經(jīng)濟現狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(cháng)時(shí)間以后才能對區域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國家特定的地區經(jīng)濟使得某些區域經(jīng)濟或多或少受宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀整體競爭格局，供求現狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展狀況：開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當年市場(chǎng)主要指標：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷(xiāo)售額比例。3、各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區域等。4、各行政區市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、各種檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷(xiāo)售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當地城市近、中期規劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主 要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶(hù)的購買(mǎi)偏好、購買(mǎi)關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤(pán)描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告（報告格式及內容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢①需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的信息、數據和資料為依據，運用科學(xué)的方法，對某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規律和變化趨勢進(jìn)行分析和預測，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對該類(lèi)物業(yè)的需求。②供給預測供給預測就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的信息資料和數據為依據，運用科學(xué)的方法，對某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預測未來(lái)市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況（預測方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場(chǎng)分析2.4.1區域住宅市場(chǎng)成長(cháng)狀況①區域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區域內分布狀況購買(mǎi)人群變化②區域住宅市場(chǎng)各項指標成長(cháng)狀況（近3-5年）開(kāi)工量/竣工量銷(xiāo)售量/供需比平均售價(jià)③區域市場(chǎng)在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢2.4.2區域內供應產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供應狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規模產(chǎn)品形式平均銷(xiāo)售率平均容積率物業(yè)在區域內分布特征③區域內表現最好個(gè)案狀況附圖：項目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競爭樓盤(pán)還要配置現場(chǎng)圖片。④未來(lái)2-3年區域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類(lèi)型⑤分析：本案在區域市場(chǎng)內的機會(huì )點(diǎn)⑥結論：區域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價(jià)位區間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區間及產(chǎn)品形式本案在區域內開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題2.4.3區域市場(chǎng)目標客層研究①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）②結論：本案目標人群的區域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5項目擬定位方案2.5.1可類(lèi)比項目市場(chǎng)調查序號 比較因素 典型樓盤(pán)分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業(yè)、寫(xiě)字樓為臨街或背街；2 配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會(huì )服務(wù)設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業(yè)管理費；是否人車(chē)分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線(xiàn)路數量；距公交站遠近；站點(diǎn)數量；大中小巴舒適程度6 樓盤(pán)規模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶(hù)數；7 產(chǎn)品外觀(guān) 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶(hù)型設計 100 10% 105 戶(hù)型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少、樓盤(pán)質(zhì)量、品牌10 銷(xiāo)售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個(gè)房?jì)r(jià)中所占有的比重12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤(pán)分值13 擬建樓盤(pán)價(jià)格=典型樓盤(pán)價(jià)格*106計算。備注：1）此表格主要是想通過(guò)與當地典型樓盤(pán)的比較，發(fā)現擬建項目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價(jià)格制定更客觀(guān)合理。3）此表中的權重比例，公司可根據實(shí)際情況進(jìn)行適當調整。2.5.2項目SWOT分 析2.5.3項目定位方案①市場(chǎng)定位②目標市場(chǎng)定位③項目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標④價(jià)格定位：項目 銷(xiāo)售均價(jià) （元/㎡） 出租均價(jià) （元/㎡×月） 可租售面積（㎡） 備注寫(xiě)字間配套功能停車(chē)場(chǎng)住宅銷(xiāo)售第三部分：項目開(kāi)發(fā)方案3.1項目地塊特性與價(jià)值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價(jià)值分析1）估價(jià)方法和計算公式2）估價(jià)過(guò)程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供應（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展狀況、政府規劃、城市未來(lái)發(fā)展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質(zhì)評估土地所有權、使用權歸屬/規劃的用途取得土地使用權程序評估土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)）政策性風(fēng)險評估：城市規劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開(kāi)發(fā)、報批報建流程無(wú)法完成、項目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。

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