現在投資商鋪的前景如何？
作為商鋪投資15年經(jīng)驗的老司機，在這個(gè)到處都是唱衰商鋪的今天，我想把商鋪投資的機會(huì )和風(fēng)險和更多的朋友分享。從06年買(mǎi)第一套商鋪開(kāi)始，至今在包括上海在內的4個(gè)城市有過(guò)類(lèi)似投資，考察和競拍的商鋪超過(guò)10個(gè)以上的城市。涵蓋國內123線(xiàn)的城市。
由于時(shí)間的原因，題中的“現在”我只能等同于2020年的7月，一個(gè)新冠肆虐半年有余的今天。人們開(kāi)始顯著(zhù)減少外出時(shí)間，避免出現在人流密集的區域。外貿深受負面影響，內需拉動(dòng)乏力。互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，線(xiàn)上線(xiàn)下的企業(yè)界限越來(lái)越模糊，蘇寧鏈家不是傳統所謂線(xiàn)下公司，阿里美團京東也越來(lái)越多的布局線(xiàn)下資源。
當某類(lèi)投資在風(fēng)險不大的情況下，能穩定獲得超越貨幣成本的收益，那她就是一種好投資。在商鋪投資的領(lǐng)域，我們怎么去跑贏(yíng)10年期的貸款利率5%呢？
我們從商鋪投資中普遍能賺兩筆錢(qián)，租金收益和成長(cháng)收益，前者在國內優(yōu)質(zhì)項目約在5%左右，后者通常能跑贏(yíng)通脹水平。如果你操作得當，在刨除稅收和維護銷(xiāo)售成本外，獲得超越貸款利率的收益不是難事！
疫情為商鋪投資創(chuàng )造了階段性的低谷。我國未來(lái)10年或者更長(cháng)的時(shí)間，農業(yè)進(jìn)入規模化生產(chǎn)，工業(yè)進(jìn)一步兩化融合（信息化和工業(yè)化相互促進(jìn)），被擠出的農業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力只能在服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)中尋找機會(huì )！加上內需擴張，都需要有足夠商鋪面積的支撐。線(xiàn)上流量的持續上漲，和線(xiàn)下流量成本逐步相當。使得對線(xiàn)下實(shí)物銷(xiāo)售沖擊較大的負面因素減弱，而生活服務(wù)類(lèi)和餐飲隨著(zhù)生活質(zhì)量的追求在不斷提高。
今年的疫情將產(chǎn)生更多的壞賬和被拍抵押物。其中不乏優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的商鋪。此時(shí)不進(jìn)，更奈何時(shí)？
如果我的回答對您有幫助，請點(diǎn)贊和關(guān)注支持，我將不定期為大家在商鋪投資上解惑。謝謝！
投資商鋪存在諸多風(fēng)險，其中的彎彎道道有很多，稍不留神有可能帶來(lái)財產(chǎn)損失。投資一定要獨具慧眼，目光最少要投放10年以外，需要具備比較專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理能力，還需要一定的運氣。至于商鋪投資前景，只要能通盤(pán)考慮好商鋪所在位置、人流量、回報率、城市發(fā)展潛力、城市建設規劃、消費水平、商圈變遷、商業(yè)氛圍等因素，避開(kāi)投資的“雷區”，商鋪仍然具有較好的投資前景。
商鋪投資的“雷區”在哪里呢？
1、交通主干道兩側。交通主干道每天車(chē)輛川流不息，路邊不允許停車(chē)，道路中間又設置了隔離護欄，消費人流被阻斷；若店門(mén)前再設置停車(chē)位，會(huì )影響視線(xiàn)和行人通行，這樣的位置難以凝聚人氣；
2、店中店，俗稱(chēng)格子鋪。商場(chǎng)尤為典型，就是將每個(gè)樓層分割成數量不等的單間對外出售。店中店受商場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境影響，不具獨立經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢。由于目前商場(chǎng)數量太多，且新的商場(chǎng)不斷出現，造成消費人群被分散截流，難以保持長(cháng)期優(yōu)勢，一旦經(jīng)營(yíng)不善，一榮俱榮，一損俱損，想轉手很難；
3、托管型返租店。開(kāi)發(fā)商會(huì )在出售前口頭承諾用一定的租金回報買(mǎi)斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權，回報率高達8～12%，然后統一招商和經(jīng)營(yíng)管理，但簽約方為第三方。看似利潤豐厚且坐等資金回籠，但與實(shí)際存在的市場(chǎng)回報率相比，由于承諾的租金虛高，大多? ?商家難以?xún)冬F，多數情況是簽約方毀約或跑路，投資者難以維權；
4、新區商鋪。剛建成的新區入住率較低，學(xué)校、醫院、菜場(chǎng)等配套設施不全，短期內難以形成人氣，商鋪的空置期造成資金回籠時(shí)間延長(cháng)投資成本增加；若新區的周邊還有其他商圈或未來(lái)有建設規劃，在人流量不增加的情況下，租金一定會(huì )下降，商鋪會(huì )處于半死不活狀態(tài)；
5、帶階梯店鋪。俗話(huà)說(shuō)，“人不走奧步”。即：進(jìn)店購物需要拐彎抹角的情況。購物的人習慣店面前道路平坦，出入暢通。登梯讓人感覺(jué)很麻煩，老人孩子不小心還會(huì )絆倒，給購物帶來(lái)不便。如果店鋪有下降階梯則會(huì )給人以壓抑感。
那么，哪些商鋪具有投資前景呢？
1、城市中心區域。投資商鋪除了位置還是位置，位置決定投資成敗，城市核心區域往往會(huì )匯聚大量的人流，有人流就會(huì )有消費。好的地段商鋪回報率最高，不愁租不出去，租期時(shí)間長(cháng)資金回籠快，是投資的首選。因投資成本較高，適合預算大的投資者考慮；
2、小區周邊的臨街商鋪。投資預算較少的可以考慮。社區底商由于處在小區周邊而且大多臨街，就給居民購物消費提供便利。最好能選擇萬(wàn)人以上的小區，充足的人流可以保證穩定的客源。可以經(jīng)營(yíng)一些貼近居民日常生活所需的商品或從事生活服務(wù)類(lèi)項目，不用擔心受到網(wǎng)店沖擊。比如經(jīng)營(yíng)水果蔬菜、煙酒糧油、日用百貨、美容護膚、車(chē)輛維修等項目；
3、小區大門(mén)兩側的商鋪。同樣是那句話(huà)，人不走奧步。居民購物消費能節省時(shí)間就節省時(shí)間，能少走彎路盡量少走彎路。出小區門(mén)就能消費購物，很少有人舍近求遠；
4、回報率高的商鋪。投資商鋪主要考慮回報率。如果商鋪回本能在10～15年之間，回報率在7%以上，長(cháng)期有穩定的租客，不是返租鋪的話(huà)，這樣的商鋪一定能夠跑贏(yíng)通脹，可以毫不猶豫選擇入手；
5、能夠全款購買(mǎi)的商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)權只有40年，決定了回本時(shí)間不能拉的太長(cháng)。如款購買(mǎi)，最多貸50%，最長(cháng)期限10年，利率在6%以上，顯然貸款購買(mǎi)不劃算，能全款購買(mǎi)最好。
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