佛山板塊完結篇
唐唐最近在海南考察市場(chǎng)，順便環(huán)島游，但是在旅途中仍不忘更新文章。
佛山板塊分析總共三篇，是唐唐連續三周深入佛山腹地考察的結果，歡迎大家轉發(fā)并討論。
一、奇槎
奇槎，有禪城的“西伯利亞”之稱(chēng)。在2012年之前，這里分布著(zhù)大大小小數百家的五金加工企業(yè)，2012年后隨著(zhù)乘著(zhù)魁奇路東延線(xiàn)連接廣州南站的建設契機，奇槎板塊，開(kāi)始從曾經(jīng)“西伯利亞”到禪城“富人區”的蛻變。這里不僅被納入一環(huán)創(chuàng )新圈、三龍灣高端創(chuàng )新集聚區，還晉升為廣佛雙城深化產(chǎn)業(yè)及科創(chuàng )合作的關(guān)鍵點(diǎn)。
根據規劃，三龍灣將形成“一芯、一軸、 三廊、雙核”的總體空間結構。三龍灣將建設98個(gè)重點(diǎn)項目，投資3516億元，可謂肩負重任。
區位交通：
作為廣佛雙城中心，奇槎地理位置可謂天生麗質(zhì)，不僅是禪南順的“金三角”，上接千燈湖，下連順德北部，背靠季華路商務(wù)帶，還是佛山的東大門(mén)。
15分鐘車(chē)程到達廣州南站；30分鐘到達白云機場(chǎng)；30分鐘進(jìn)入珠江新城；45分鐘到達南沙自貿區；按照《佛山市創(chuàng )建國家公交都市示范城市實(shí)施方案》，附近規劃有佛山地鐵2號線(xiàn)灣華站和佛山地鐵6號線(xiàn)奇槎站，就在區域內經(jīng)過(guò)，未來(lái)都可與廣州地鐵接駁互通。
居住配套：
奇槎的定位是宜居宜業(yè)創(chuàng )新的國際化社區，將規劃成佛山東部城市中心、智慧創(chuàng )新中心及文化濱水新城，除了住宅、配套等，將發(fā)展大數據產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)3大產(chǎn)業(yè)，打造出商務(wù)商業(yè)核心區、門(mén)戶(hù)商務(wù)區、濱水功能混合區、河灣文化商業(yè)區等7大功能分區。
禪城奇槎板塊將被打造成濱水居住區，半月島體育公園、半月島濕地公園、東平河濱水景觀(guān)帶已陸續建成。
商業(yè)配套：
奇槎目前的商業(yè)配套比較欠缺，在泰豐附近的商業(yè)體--鄱陽(yáng)城，還在招商。板塊未來(lái)還有多塊商業(yè)用地待出讓。
教育配套：
教育配套方面，奇槎片區規劃有150畝教育街區。目前已有周星拱小學(xué)、奇槎小學(xué)、奇槎幼兒園、佛山華英學(xué)校、環(huán)湖小學(xué)東校區等；英國LEH國際學(xué)校（佛山分校）。
奇槎總結：
2016年奇槎價(jià)格在1.35萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/㎡，而如今新盤(pán)價(jià)格普遍在2.7W以上，部分樓盤(pán)直奔3W，三年漲幅100%，單論漲幅都超過(guò)了千燈湖。
2020年是奇槎的房產(chǎn)大年，龍光天競、五礦崇文金城、世茂望德、中糧瓏灣祥、云綠城桂語(yǔ)蘭庭都推出大量房源，吸引了廣佛大批購買(mǎi)力，到2021年，唐唐去踩盤(pán)的時(shí)候只剩下少量尾貨在清盤(pán)了，特別想買(mǎi)奇槎的可以去現場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心走走碰碰運氣。
這里價(jià)格為什么一下子這么高，是因為很多樓盤(pán)拿地價(jià)就比較高，再加上打造“富人生活區”的定位，稀缺的濱水資源配套，投資不建議追，自住可以買(mǎi)，真的很宜居。
二、陳村
4月初，陳村土拍樓面價(jià)從1萬(wàn)/㎡到2.23萬(wàn)/㎡，22家房企你爭我?jiàn)Z，上演了一場(chǎng)土拍大戲，刷新了佛山地價(jià)記錄。
作為順德“北大門(mén)”，陳村位于珠江三角洲腹地和廣佛都市圈核心區域，地理位置優(yōu)越。陳村的最大優(yōu)勢是區位，與廣州南站“近在咫尺”。得益于優(yōu)越的地理位置，陳村很早便承載了廣州外溢的購房需求，因此陳村的房?jì)r(jià)在整個(gè)佛山處于高位。
軌道交通：
陳村在建的3條軌道均連接廣州南站，包括：廣佛環(huán)線(xiàn)、佛山地鐵2號線(xiàn)、廣州地鐵7號線(xiàn)順德段。陳村地鐵站規劃有6個(gè)站點(diǎn)，分別是廣州7號線(xiàn)規劃的韋涌站、陳村站、陳村新城站、仙涌站，和佛山2號線(xiàn)的花卉世界站、仙涌站和石洲站。
產(chǎn)業(yè)方面：
陳村鎮目前在東部謀劃三大產(chǎn)業(yè)區：順德粵港澳科技轉化示范區9837畝、順德高端裝備產(chǎn)業(yè)示范區8827畝、三龍灣核心生態(tài)科技示范區4993畝。空間規劃好了，招商引資尚需努力。
陳村TOD規劃是的“產(chǎn)城融合示范區”，新增約10宗宅地，7宗商地和2所學(xué)校（1所小學(xué)和1所初中），計劃就業(yè)的崗位數（5.35萬(wàn)）甚至已經(jīng)超過(guò)了規劃居住的人口（5.07萬(wàn)）。
教育配套：
陳村共有13所公辦小學(xué)、3所公辦初中、1所公辦全日制高中、1所職業(yè)技術(shù)學(xué)校1所。陳村小學(xué)、南涌小學(xué)、青云小學(xué)、潭村小學(xué)、青云中學(xué)、陳村中學(xué)等都在區域范圍內，陳村居民在鎮內就能完成12年基礎教育。今年5月， 陳村潭州片區將新增一所高標準的九年一貫制學(xué)校。
商業(yè)配套：
萬(wàn)達廣場(chǎng)、順聯(lián)廣場(chǎng)、太平洋國際廣場(chǎng)。
市政配套：
陳村有著(zhù)“千年花鄉”的稱(chēng)號，近年來(lái)以自然生態(tài)、濕地公園的性質(zhì)塑造水清、河暢、岸綠的優(yōu)美宜居環(huán)境。陳村擁有國家4A級旅游景區花卉世界、中央水系公園、玉帶公園和陳村公園等休閑場(chǎng)所。
陳村總結：
陳村是佛山離廣州南站最近的區域，區位上的優(yōu)勢也就意味著(zhù)陳村未來(lái)將承接更多政策、規劃傾斜，迎來(lái)新一輪大發(fā)展。
目前陳村產(chǎn)業(yè)還是以村級產(chǎn)業(yè)為主，明顯活力不足，村改的推動(dòng)有望讓產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代。
陳村最大的問(wèn)題在于城市面貌欠佳，略顯老舊，另外優(yōu)質(zhì)教育資源缺乏、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)同樣稀缺，這就導致了陳村很難吸引高端人才。可喜的是，通過(guò)研讀規劃可以發(fā)現，陳村已經(jīng)在教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等發(fā)面大力了，未來(lái)有望改變此局面。
陳村值不值得買(mǎi)？總的來(lái)說(shuō)，我是看好的，怎么說(shuō)也有廣州睡城保底，吸引廣州客是沒(méi)有問(wèn)題的，而且隨著(zhù)陳村TOD的成型，陳村新城的推進(jìn)，陳村高度肯定會(huì )再上一層樓。
目前在售樓盤(pán)有，碧桂園三龍匯（均價(jià)2.8-3.5萬(wàn)/㎡）、荔園新天地（2.2-2.5萬(wàn)/㎡）、太平洋國際花園（2.3萬(wàn)/㎡），價(jià)格都不便宜，有直逼廣州南站之勢力，所以更建議這里的二手樓，如萬(wàn)科繽紛。
三、佛山板塊價(jià)值總結
綜合區位，交通、規劃及目前的價(jià)格幾個(gè)因素，以上熱門(mén)板塊我推薦的順序是千燈湖>三山新城>北滘新城>陳村新城>佛山新城>奇槎。
佛山買(mǎi)房可以從以下幾個(gè)方面綜合考量。
1、考慮政府強力打造的三龍灣區域。(見(jiàn)下圖)
2、臨廣+軌道直達+產(chǎn)業(yè)落地，這三大要素匯聚的越多越有價(jià)值。
3、如果長(cháng)投，那么排序可能要重新界定，佛山新城沒(méi)準會(huì )成為未來(lái)的王者。
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