海上明悅，沙田這個(gè)投資盤(pán)
沙田鎮，北連水鄉片區南接厚街虎門(mén)，同時(shí)也是串聯(lián)東莞與廣州南沙的橋梁，這為沙田樓市發(fā)展提供了機遇。
對比虎門(mén)3萬(wàn)+、長(cháng)安4萬(wàn)+的房?jì)r(jià)，沙田是毫無(wú)疑問(wèn)的房?jì)r(jià)洼地，性?xún)r(jià)比較高。
這一期的主角是海上明悅，一個(gè)典型的投資盤(pán)，下面跟著(zhù)樓哥詳細了解。
01 現場(chǎng)實(shí)探打開(kāi)地圖，海上明悅選址港口大道與明珠路交匯處， 屬于沙田臨港產(chǎn)業(yè)片區。
據市自然資源局發(fā)布《沙田鎮虎門(mén)港近期建設規劃》文件，自2019年起，以虎門(mén)港核心，利用港口綜合配套和保稅物流中心的優(yōu)勢，發(fā)展貿易、物流等服務(wù)業(yè)。
同時(shí)謀劃高端新型電子信息產(chǎn)業(yè)，整合濱海岸線(xiàn)資源和城鎮空間資源，形成配套完善、生態(tài)宜居的品質(zhì)鎮港區。
這份規劃文件很好解答了沙田樓價(jià)出現明顯漲幅，虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區被納入重點(diǎn)建設區域，強而有力的政策能直接帶動(dòng)樓市發(fā)展。
上一期樓哥考察碧桂園柏麗灣二期，沿途經(jīng)過(guò)沙田鎮中心，城市綜合片區的發(fā)展已邁入正軌，政務(wù)、商業(yè)、教育等各類(lèi)資源都齊全了。
項目營(yíng)銷(xiāo)中心設在虎門(mén)港企業(yè)總部大廈旁，說(shuō)實(shí)話(huà)，當時(shí)樓哥心里落差還是比較大的。
感受最深的一點(diǎn)，虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區停留在初級階段，這里只有港口、碼頭、物流，顯得十分荒涼，距離理想藍圖有不少距離。
樓哥實(shí)地考察發(fā)現，距離項目400米范圍內，幾乎沒(méi)有生活配套，諸如便利店、餐飲店也找不到。
北邊不到100米就是堆場(chǎng)、鋼筋加工廠(chǎng)，南邊則是閑置已久的政府儲備用地，衛生死角較多，視線(xiàn)欠佳。
港口大道、明珠路路況比較復雜，來(lái)往的大貨車(chē)、泥頭車(chē)、貨車(chē)數量很多，屆時(shí)小區居民會(huì )面臨噪音、塵埃等困擾。
回想起來(lái)，即便周邊配套和環(huán)境沒(méi)有亮點(diǎn)，但海上明悅依然取得開(kāi)盤(pán)售罄，主要原因有兩個(gè)：
1、物以稀為貴。沙田大多數住宅項目分布在城市綜合片區、南部居住片區，根據虎門(mén)港土地規劃，只有兩塊住宅用地，一個(gè)是融創(chuàng )云璽灣，另外一個(gè)則是海上明悅，兩者僅一路之隔。
2、優(yōu)質(zhì)投資盤(pán)。項目具備一定投資屬性，賭的就是虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區規劃，一旦落實(shí)，物業(yè)價(jià)值將是一片新天地。
3、交通便利。沿著(zhù)港口大道，可前往沙田鎮中心及東莞市區；約2公里便是南沙大橋，可抵達廣州南沙。
02 項目測評海上明悅，這是由世茂、卓越、金地聯(lián)手打造的住宅項目，自土拍的時(shí)候就已經(jīng)備受市場(chǎng)矚目。
這是一個(gè)大型純住宅項目，占地面積達到50374平，但總建面只有168281平，容積率為2.5。
整體規劃6棟高層洋房，9棟小高層，另外還包括1棟安居房，合計1274戶(hù)。
停車(chē)位方面，項目提供了1260個(gè)車(chē)位。
內部配套，小區自身沒(méi)有規劃幼兒園，只有綠化園林、兒童公園等配套，目前項目還處于施工階段，具體效果不得而知。
樓哥實(shí)地考察發(fā)現，項目地塊不規整，西南內凹位置為獨立地塊，現狀為獨棟公寓。
另外，7棟、16棟直對南側政府儲備地塊。
03 戶(hù)型測評主力戶(hù)型為建面約85-98平的高層洋房、取精裝交付；建面約100-120平的小高層，采取毛坯交付。
先看看84平的三房，做到“麻雀雖少，五臟俱全”，對于年輕剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，購房壓力會(huì )小一些。
非要挑毛病的話(huà)，那就是受困建筑面積，主臥沒(méi)有獨立衛生間，對于人數較多的家庭比較不友好。
接下來(lái)看看98平的三房，集中在1至7棟，在觀(guān)景陽(yáng)臺可以看到綠化公園以及隔壁的融創(chuàng )云璽灣。
廚房、獨立衛生間、公共衛生間設在室內凸出角落，做到干濕分離。
全屋共有7個(gè)飄窗，總得來(lái)說(shuō)，這個(gè)戶(hù)型的綜合表現是不錯的。
101平的三房，整體是橫廳設計，私密性強，每戶(hù)都是電梯獨立入戶(hù)。
該戶(hù)型都是南北朝向，采光和通風(fēng)很出彩，布局很緊湊，過(guò)道幾乎不占用面積，不設入戶(hù)玄關(guān)。
另外，最小房間尺寸為2.9米，并且與陽(yáng)臺相連，居住舒適度較高。
04 周邊配套正如樓哥上文提及，項目附近沒(méi)有商業(yè)配套，海上明悅作為純住宅項目，自身也沒(méi)有規劃商鋪，屆時(shí)業(yè)主日常生活會(huì )很不方便。
商業(yè)配套還需要依賴(lài)鎮中心商圈，君匯繽紛城、東港城商業(yè)中心、萬(wàn)隆購物廣場(chǎng)、約克時(shí)代廣場(chǎng)，上述商業(yè)都距離項目5公里開(kāi)外。
至于南邊的政府儲備地塊，樓哥獲悉土地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，未來(lái)不排除會(huì )打造成商業(yè)體，不過(guò)具體方案目前還沒(méi)有出臺。
生態(tài)娛樂(lè )方面，項目東南邊約400米就是穗豐年濕地公園，業(yè)主可以在休閑時(shí)間前往徒步騎行。
教育配套薄弱，距離項目最近的是沙田鎮第一小學(xué)、第一幼兒園，距離超過(guò)2.5公里。據銷(xiāo)售介紹，未來(lái)融創(chuàng )云璽灣南側約300米將會(huì )興建一所小學(xué)，不過(guò)具體時(shí)間和方案未知。
總得來(lái)說(shuō)，在未來(lái)2-3年的時(shí)間，業(yè)主都要忍受各類(lèi)配套欠缺的困擾。
05 新房供應目前濱海灣片區在售或待售的項目比較多，面對如此豐富的選項，作為消費者，應該如何挑選？
下面看看樓哥整理的濱海片區部分新房表格：
整體來(lái)看，沙田新房供應比較緊缺 ，在售待售項目有3個(gè)。
在售的碧桂園柏麗灣二期，均價(jià)在2.6-2.7萬(wàn)/㎡這個(gè)區間。
如想了解這個(gè)樓盤(pán)詳細報道，戳《樓哥踩盤(pán)：碧桂園柏麗灣二期，這江景盤(pán)該不該上？》
待售的碧桂園獅子洋二期，位于濱海灣新區與東莞港交匯中心，緊鄰獅子洋，享受海岸線(xiàn)。
上周推出16套緊湊型別墅，備案均價(jià)約4.1-4.2萬(wàn)元/㎡。
06 樓哥點(diǎn)評濱海灣新區肩負著(zhù)引領(lǐng)東莞產(chǎn)業(yè)轉型升級的使命，東莞三大經(jīng)濟發(fā)展引擎之一。目前濱海灣新區已引進(jìn)超過(guò)2800億元產(chǎn)業(yè)投資，預計將會(huì )吸引約70萬(wàn)人才前來(lái)就業(yè)。
目前沙田鎮吸引思貝克、宜家、沃爾瑪等大批企業(yè)入駐，經(jīng)濟框架已經(jīng)搭建完畢，一度是房?jì)r(jià)洼地的沙田成為置業(yè)群體的重要選項。
對于海上明悅，樓哥想說(shuō)的是：這是一個(gè)典型的投資盤(pán)。
從自住角度看，項目周邊配套不足，居住氛圍一般，需要時(shí)間改善提升。
從投資的角度看，倒是值得一試，在濱海灣新區及相關(guān)政策的推動(dòng)下，虎門(mén)港產(chǎn)業(yè)核心區所獲得的推力是巨大的。
如果未來(lái)幾年規劃能夠按部就班落地實(shí)施，那么海上明悅的價(jià)值將會(huì )上升到一個(gè)新高度。
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