作者/馮寅杰 （原標題《長(cháng)安8號，京城最貴爛尾樓五易其主背后》）

2013年10月17日，北京CBD，在新光天地工作的白領(lǐng)李姍姍馮寅杰隨著(zhù)上班早高峰擁擠的人群從地鐵大望路站的十字路口穿行而過(guò)。這個(gè)央視新聞中號稱(chēng)全北京紅燈停滯時(shí)間最長(cháng)的十字路口，每天早晨都讓她駐足超過(guò)五分鐘。此時(shí)此刻，她驚訝地發(fā)現，爛尾樓長(cháng)安8號的圍擋開(kāi)始撤換，新的廣告牌上醒目地標注了“佳兆業(yè)”的Logo。對于李姍姍而言，新開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)的名字或許陌生，但她心里敏銳地感覺(jué)到，長(cháng)安8號又換主人了。

當天中午，得到消息趕來(lái)的業(yè)主李銳卻差點(diǎn)吃了閉門(mén)羹。

長(cháng)安8號的售樓處大門(mén)緊閉，玻璃門(mén)上布滿(mǎn)灰塵，放佛許久沒(méi)有人推開(kāi)過(guò)。保安警惕地盤(pán)問(wèn)李銳的來(lái)意，提醒他需要先預約。反復溝通后才得以進(jìn)入，大廳里寥寥幾個(gè)年輕的女銷(xiāo)售員，態(tài)度冷漠，更是讓他大光其火。記者詢(xún)問(wèn)，是否可以取一份樓盤(pán)相關(guān)資料，對方警惕地回答，項目目前屬于內部認購，尚未對外開(kāi)放。

“長(cháng)安8號是北京最貴的爛尾樓，已經(jīng)是五易其主了。”李銳無(wú)奈地告訴記者。2010年，他以樓面價(jià)8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下其中最小的270平米戶(hù)型，打算未來(lái)將自己經(jīng)營(yíng)的機票代理公司搬入這位置絕佳的地段。沒(méi)想到，這一等就是三年多，至今他依然在五環(huán)外的某寫(xiě)字樓辦公。佳兆業(yè)馮寅杰的入主讓他重燃希望，停工的現場(chǎng)似乎又有明燈亮起，項目圍擋上王府世紀和佳兆業(yè)的廣告牌赫然醒目，承建商是中建一局。“開(kāi)發(fā)商至今也沒(méi)有給個(gè)說(shuō)法。”李銳又一次無(wú)功而返，雖然無(wú)奈，但他一直沒(méi)有像其他業(yè)主那樣選擇退房退款，因為他明白，這塊地的價(jià)值并沒(méi)有因為項目的爛尾而貶值。

“局”？！

在車(chē)水馬龍的大望路口，長(cháng)安8號“獨樹(shù)一幟”，杵在一隅，與CBD繁華的樓群形成鮮明對比，南來(lái)北往的人早已習慣這座爛尾樓的存在。

根據北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)所公布的信息顯示，長(cháng)安8號位于北京市朝陽(yáng)區建國路86號（大望橋東南角）。當時(shí)的開(kāi)發(fā)商北京耀輝置業(yè)有限公司在2008年10月和11月領(lǐng)取預售許可證，分別為京房售證字(2008)408號、京房售證字(2008)365號。項目原計劃于2009年開(kāi)盤(pán)，2010年入住，但均未順利實(shí)現。北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的預售項目信息欄顯示，它的預售許可證已經(jīng)到期。

在京城地產(chǎn)業(yè)中，有陰謀論者稱(chēng)長(cháng)安8號是個(gè)“局”，因以其黃金的地段、先進(jìn)的設計、高端的定位，若建成現房出售，定然蜂擁?yè)屬彙?/p>

長(cháng)安8號第一任主人北京王府世紀發(fā)展有限公司董事長(cháng)王志才曾在公開(kāi)場(chǎng)合信心滿(mǎn)滿(mǎn)地表示，除位置因素外，這是一個(gè)真正的高端物業(yè)。公寓大堂挑空19米，在國內是極少有的。該項目的惟一性和不可比性，將來(lái)會(huì )出現供不應求的局面。除了京城著(zhù)名房地產(chǎn)大亨的身份外，王志才還是《還珠格格》中扮演晴格格的影星王艷的老公，周迅前男友王爍的父親。

在長(cháng)安8號四度轉手的過(guò)程中，每一任主人都坐擁地價(jià)升值馮寅杰全身而退。美聯(lián)地產(chǎn)研究部研究員張磊接受采訪(fǎng)時(shí)表示，由于這10年來(lái)市場(chǎng)行情的整體上漲和地塊的實(shí)際升值，幾乎每家公司都在股權轉讓里獲利，來(lái)回轉手的實(shí)質(zhì)就是資本層面的運作，長(cháng)安8號已經(jīng)不僅僅是一個(gè)普通的地產(chǎn)項目了，佳兆業(yè)也并不是第一個(gè)入局者。

讓人們得出這種印象的是長(cháng)安8號的前任主人金利豐。金利豐的官網(wǎng)與維基百科均顯示其是一家金融公司，主要業(yè)務(wù)為提供金融服務(wù)，而非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。若硬要牽強其與地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)系，不過(guò)是在香港和澳門(mén)涉及過(guò)酒店的投資建設。自2012年4月以18.3億港元（14.8億人民幣）從奧園手中獲得長(cháng)安8號51%的股權后，金利豐一直將項目處理停工擱置狀態(tài)，并沒(méi)有繼續開(kāi)發(fā)，積極建設的意愿。

曾在奧園時(shí)代作為長(cháng)安8號銷(xiāo)售代理的易居地產(chǎn)對此感同身受，易居地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，金利豐根本是一家金融資產(chǎn)公司，通過(guò)對長(cháng)安8號資產(chǎn)的打包和轉手，獲取投資溢價(jià)。

與金利豐不同，奧園至少曾經(jīng)想把長(cháng)安8號建成，使其成為“只為正在影響世界的人締造”的成功項目。2010年1月25日，在香港舉行的《低碳世界 中國實(shí)踐》國際高峰論壇上，奧園地產(chǎn)董事局主席郭梓文與北京王府世紀發(fā)展有限公司董事長(cháng)王志才攜手出席。郭梓文儒雅，馮寅杰王志才爽朗，雖然性格迥異，但在論壇上，兩人共同提出了“北京CBD東擴核心區高舒適度的低碳豪宅”的概念，這也為后來(lái)雙方的分歧埋下了伏筆。

2009年拿下該項目時(shí)，郭梓文便對長(cháng)安8號寄予厚望。奧園此前深耕南方市場(chǎng)，對進(jìn)軍北方市場(chǎng)的渴望由來(lái)已久，而借助長(cháng)安8號這樣的明星項目正好可以達成其心愿。恰逢2008年金融危機，債務(wù)纏身的王志才找到郭梓文尋求合作，奧園通過(guò)認購其項目公司世紀協(xié)潤可轉換票據、控股等一系列資本運作成為該項目的大股東、新主人。項目原先的名稱(chēng)“擎峰”也隨之改名為“長(cháng)安8號”。

2010年，樓市回暖，長(cháng)安8號尚未建成便以8萬(wàn)元/平方米，超出周邊樓價(jià)數萬(wàn)元的高昂價(jià)格預售。除了打出澳大利亞TMG建筑設計集團首席設計師和全球排名第一的酒店室內設計公司赫西貝德納(HBA)聯(lián)合私人有限公司的新加坡首席總設計師共同擔任項目的全面設計外，還利用馮寅杰網(wǎng)絡(luò )制造“史上最美售樓小姐”事件，甚至邀請風(fēng)水大師在銷(xiāo)售中心為客戶(hù)“答疑”，并得出長(cháng)安8號是廣聚財源的風(fēng)水，所謂“手抓三刀，腳踏七魁，至尊之府，長(cháng)安8號”。

噱頭并沒(méi)有讓長(cháng)安8號的銷(xiāo)售情況樂(lè )觀(guān)，120億的銷(xiāo)售目標僅僅只售出10億元。郭梓文開(kāi)始慌神，此時(shí)他認為8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格已經(jīng)不現實(shí)了，希望通過(guò)降價(jià)“促銷(xiāo)”，而王志才則堅守高端定位并不讓步，兩人因此分歧產(chǎn)生矛盾。2012年，歷經(jīng)三年，始終騎虎難下的奧園終于將長(cháng)安8號脫手，轉售金利豐。

自2004年至今，長(cháng)安8號歷經(jīng)著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰與低谷，那曾是長(cháng)安街上最后一塊擁有70年產(chǎn)權的土地，定位高端，每一次調控對它的影響都至為明顯。從第一任主人北京王府世紀發(fā)展有限公司開(kāi)始，每次易主，新主人都是信心滿(mǎn)滿(mǎn)，而最后收獲的卻都是繁華落盡后的無(wú)限荒涼。

“長(cháng)安8號每次轉手的節點(diǎn)，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低靡或者政府調控有關(guān)。”易居研究員馮寅杰?chē)儡S進(jìn)對記者解釋。“戰略層面上，對資產(chǎn)的更新，受制于宏觀(guān)市場(chǎng)與樓市政策的制約，價(jià)值并不高。但通過(guò)時(shí)間的等待和市場(chǎng)預期的轉變，擴大項目的溢價(jià)空間，才是前后幾任主人真正考慮的。”

豪宅與風(fēng)水

購買(mǎi)的豪宅遲遲不能交付，機票生意也開(kāi)始走下坡路，李銳陷入自我懷疑之中。他因此信奉風(fēng)水，成為“大師們”的客戶(hù)。陳益峰是北京市園林建筑設計研究院、太和風(fēng)水勘測研究事務(wù)所所長(cháng)，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)建筑的風(fēng)水堪輿。在實(shí)地觀(guān)測了長(cháng)安8號的風(fēng)水后，他得出癥結，并告訴馮寅杰李銳，長(cháng)安8號乃“孤陽(yáng)煞”，孤樓泄氣則破財。

持相似觀(guān)點(diǎn)以證的風(fēng)水大師并不在少數，借助長(cháng)安8號，他們提醒世人風(fēng)水的重要性。在圈內頗有名氣，專(zhuān)為華爾街客戶(hù)服務(wù)，自稱(chēng)三元派傳人的風(fēng)水大師紅塵每次來(lái)北京，從機場(chǎng)進(jìn)市區經(jīng)過(guò)建國門(mén)外大街，接機的朋友都會(huì )對他說(shuō)：“紅塵，這里有一座北京最著(zhù)名的爛尾樓，有時(shí)間你一定要研究一下。”因為工作室位于附近，紅塵隨后細細研究了長(cháng)安8號的風(fēng)水走勢。

“從地形上看，長(cháng)安八號的正北方是華貿中心，三座寫(xiě)字樓設計獨特，有如三把明晃晃的巨斧立在城市中間，而斧刃的方向正砍向長(cháng)安8號。從風(fēng)水學(xué)中的‘喝形’理論來(lái)看，長(cháng)安8號本身由兩座大樓組成，南樓是一座盾牌形狀的半圓形大樓，北樓是高直如樹(shù)干的大樓，這種形態(tài)形成了自克。在風(fēng)水五行中，圓形屬金，高直屬木，這兩種五行的關(guān)系是金克木，風(fēng)水學(xué)中典型的自克。也就是說(shuō)長(cháng)安八號自身設計已經(jīng)出了大問(wèn)題，就算沒(méi)有外來(lái)煞氣的破壞，在此經(jīng)營(yíng)居住都會(huì )困難叢生。””與開(kāi)發(fā)商請來(lái)助陣的風(fēng)水大師得出“手抓三刀，腳踏七魁”（“三刀”指的是華貿中心的3座寫(xiě)字樓，“七魁”指華貿公寓的7棟樓）的解釋不同，紅塵認為華茂中心的群樓顯然對長(cháng)安8號的氣運構成了威脅。

“長(cháng)安8號以南有一條通惠河，以五行水木相生的原理，這條河可以使項目起馮寅杰到五行通關(guān)的救應作用，本來(lái)的確是一條生機。所謂通關(guān)，就是在金克木的關(guān)系中加入水，于是把相克轉變成相生，成為金生水，水生木的活局。但是非常可惜，這股救命的水氣永遠無(wú)法進(jìn)入長(cháng)安八號，因為在木形主樓和通惠河的中間，隔了一座金形大樓，這就象在大樹(shù)與水源之間深深斬下一刀，斬斷樹(shù)根，截斷水氣，以至生意全無(wú)，主體大樓成為一支參天枯木，用多少水也救不活。”面對記者，紅塵對長(cháng)安8號做出最悲觀(guān)的判斷。

陳益峰則表達了另一種觀(guān)點(diǎn)，長(cháng)安8號二樓環(huán)抱，自成格局，東側是停車(chē)場(chǎng)，南側的舊式低矮建筑都難以納入其體系，因此形成了孤樓的格局。風(fēng)水上把孤樓謂之“孤陽(yáng)煞”，孤樓泄氣、破財。“風(fēng)水上講‘孤陰不長(cháng)，獨陽(yáng)不生’，長(cháng)安8號正是此類(lèi)型。北側的華貿中心，三樓相互依存，其后輔以七座公寓樓，形成樓群；西側的SOHO現代城，四座連樓加六間獨棟；西北面的萬(wàn)達廣場(chǎng)十幾座樓宇，皆互為唇齒，相輔相成。”

風(fēng)水大師們的“看衰”言論并不受開(kāi)發(fā)商歡迎，而在長(cháng)安8號的業(yè)主論壇里，以李銳為首的業(yè)主們卻積極尋求“破局”的方法。或許，在數次更換開(kāi)發(fā)商，維權無(wú)果后，尋求風(fēng)水上的精神寄托成了他們唯一的慰藉。

在如何破局上，陳益峰和紅塵給出的結論不盡相同。

“除非將南北二樓倒置，那將是一個(gè)完全不同的局面。北樓的半圓盾牌可以擋住三把斧頭煞氣，南樓的參天巨木可以得到通惠河的生氣，那么此樓無(wú)論如何也不會(huì )差到哪里去。”紅塵解釋道。

陳益峰則相信群樓效應，“如果長(cháng)安8號的開(kāi)發(fā)商能夠開(kāi)辟出東邊的馮寅杰停車(chē)場(chǎng)或南邊的老樓，像華茂和SOHO那樣建成綜合樓群，便可以集勢。另外，北京的龍氣是由北到南，‘遇水則散，遇橋則界’長(cháng)安8號前的高架橋阻礙了龍氣，若將正北的大門(mén)改造廣場(chǎng)，面朝西北便可重新接納龍氣。”

兩人的破局方法在現實(shí)當中，實(shí)現的可能性似乎微乎其微。

爛尾樓專(zhuān)家

作為長(cháng)安8號的第五任主人，佳兆業(yè)的素有“爛尾樓專(zhuān)家”的稱(chēng)謂，這家馮寅杰此前立足深圳的開(kāi)發(fā)商以多次拯救爛尾項目而聞名業(yè)內。21世紀網(wǎng)曾披露，佳兆業(yè)歷時(shí)一年半的爭取，從世紀王府和金利豐集團手中收購100%股權，耗資60億元拿下長(cháng)安8號項目。但此信息并未得到佳兆業(yè)方面的確認，佳兆業(yè)集團品牌經(jīng)理周婷對記者表示，佳兆業(yè)與長(cháng)安8號項目公司北京耀輝置業(yè)簽訂的是代管代建協(xié)議。具體合作內容不便透露，可以確定的是，佳兆業(yè)將會(huì )主導該項目的開(kāi)發(fā)運作，包括從項目定位、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣、到后期的運營(yíng)管理等。

曾作為長(cháng)安8號項目顧問(wèn)的RET睿意德執行董事張家鵬告訴記者：“佳兆業(yè)與奧園當初進(jìn)京的目的相同，作為一個(gè)全國化戰略的企業(yè)，它在北京拿下這個(gè)項目會(huì )是標志性的。第一次進(jìn)京，靠收購長(cháng)安街爛尾樓，也很值。”

盡管如此，業(yè)界依然不看好佳兆業(yè)，“京城最貴爛尾樓”確實(shí)問(wèn)題重重。

“長(cháng)安8號的股權關(guān)系非常復雜，這也直接導致了其頻繁易主。”張家鵬表示。2012年，奧園就是因為紛爭不斷的股權官司，這才最終決定退出。“有的大股東掌握了比較大的主動(dòng)權和項目的決定權，在外界看來(lái)，似乎始終有一方股東不太容易協(xié)調。” 張家鵬馮寅杰口中的大股東似乎指的是王志才的王府世紀發(fā)展有限公司。面對質(zhì)疑，王府世紀公關(guān)部的工作人員卻對記者表示：“請查詢(xún)公司網(wǎng)站的公告，不做其他回應。”

“佳兆業(yè)對于長(cháng)安8號的處理能力確實(shí)容易受到市場(chǎng)的懷疑。前幾任主人均是以轉讓項目為獲利方式，佳兆業(yè)似乎想運用其‘爛尾樓專(zhuān)家’的優(yōu)勢，真正運作該項目，從而實(shí)現在北京市場(chǎng)的落地。但在規劃等多個(gè)方面，佳兆業(yè)依舊會(huì )遇到障礙。” 易居研究員嚴躍進(jìn)對記者表示。

對此，佳兆業(yè)集團品牌經(jīng)理周婷否認了這種擔心：“據我們從合作方了解，目前該項目各種關(guān)系清晰。”

爛尾十年，長(cháng)安8號的主建筑體一直裸露在外，著(zhù)名的“爛尾樓”的既定形象也已深入人心。“北京市住建委近年一直在嚴查建筑質(zhì)量問(wèn)題，對于這種高端物業(yè)，開(kāi)發(fā)商不會(huì )因為這些可控的問(wèn)題出現瑕疵影響整體營(yíng)銷(xiāo)的。”美聯(lián)地產(chǎn)研究員張磊告訴記者。“如果停工以后再復工，需要進(jìn)行復檢。要看主體結構(鋼筋、水泥等抗壓、抗凍、抗震方面)是否符合質(zhì)量要求。”

面對2010年預購時(shí)購房的業(yè)主，佳兆業(yè)似乎也做好了接盤(pán)的準備，品牌經(jīng)理周婷表示：“一切依據原購房合同上的條款執行。”

“一般這樣的情況，先期購房的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商會(huì )根據原購房合同上的條款約定對不能按時(shí)交房等問(wèn)題對老業(yè)主進(jìn)行賠付，或者是贈送一定時(shí)間的物業(yè)費等方法。肯定會(huì )賠償，但這些年北京房?jì)r(jià)猛漲，預計不會(huì )有多少人要求退房，。”易居研究員嚴躍進(jìn)馮寅杰分析道。

雖然佳兆業(yè)一再強調近年來(lái)自身戰略作出調整，風(fēng)險水平始終控制在合理安全之內。但易居研究員嚴躍進(jìn)依然認為這種曲線(xiàn)進(jìn)京的方式，暗藏了諸多風(fēng)險。他告訴記者，佳兆業(yè)總體上仍處于高負債的經(jīng)營(yíng)模式之中，其擴張戰略受到太多的制約。爛尾樓項目對資金的期限結構要求更高，尤其目前這一領(lǐng)域也成為地方房企受鼓勵進(jìn)入的市場(chǎng)。從整體上看，如果佳兆業(yè)不能把控財務(wù)節奏，一旦政策轉向，佳兆業(yè)或將被拖入泥潭。

資料顯示，長(cháng)安8號總建筑面積25萬(wàn)平米，此前定位高端住宅。但佳兆業(yè)馮寅杰主導后規劃為公寓式酒店、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、奢侈品商業(yè)、頂級會(huì )所五種產(chǎn)品類(lèi)型，以“全球頂級城市綜合體”標準重新打造了項目。佳兆業(yè)銷(xiāo)售相關(guān)負責人表示：“未來(lái)將根據市場(chǎng)情況來(lái)確定銷(xiāo)售時(shí)間，價(jià)格上會(huì )根據北京頂級綜合體的標準來(lái)銷(xiāo)售。”

“佳兆業(yè)將精選城市，精選項目，采取更加靈活的拿地方式，比如合作開(kāi)發(fā)、或者代建代管，目前合作開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，這種開(kāi)發(fā)模式可以實(shí)現資源互補，在一些大項目運作上更具優(yōu)勢。例如北京，競爭雖然激烈，但供應也少，去化率很快，相應的系統性風(fēng)險也比較小。” 佳兆業(yè)集團品牌經(jīng)理周婷總結道。

下班晚高峰的大望路口，李珊珊路過(guò)長(cháng)安8號新更換的大幅廣告宣傳牌前，不免稍作注目停留。這一次，似乎“最貴爛尾樓”的破局在即。

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