龍湖商業(yè)戰略南進(jìn),華南正加速進(jìn)入“天街時(shí)代”
過(guò)去幾年，隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入規模化角逐，全國化布局以及區域化深耕已經(jīng)成為龍頭商業(yè)企業(yè)發(fā)展的必由之路。
值得注意的是，華南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增長(cháng)迅速。基于粵港澳大灣區、海南自貿港和北部灣規劃的系列國家政策利好，華南整體彰顯出強勁的發(fā)展勢頭，也引得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)爭相進(jìn)駐。
如果攤開(kāi)龍湖商業(yè)的布局圖，你會(huì )清晰的發(fā)現：短短數年龍湖已在中國的版圖上從東到西、從南到北地布下了超過(guò)100座天街。地理經(jīng)濟的多樣化和消費市場(chǎng)的差異化，使得龍湖為區域帶來(lái)新活力的同時(shí)持續分享區域發(fā)展的紅利。
而最近兩年，龍湖商業(yè)布局華南的步伐明顯加快了。這兩個(gè)月更是動(dòng)作頻頻：
11月25日，南寧青秀天街舉行招商發(fā)布會(huì )，首度曝光了項目入駐品牌及招商進(jìn)度，以開(kāi)業(yè)前13個(gè)月，50%的簽約率領(lǐng)跑市場(chǎng)；
11月27日，龍湖海口昆府天街招商中心啟幕；
12月23日，龍湖商業(yè)華南區在汕頭成功獲取首個(gè)輕資產(chǎn)項目；南寧青秀天街項目主體封頂。
輕重并舉，重倉華南。在筆者看來(lái)，龍湖華南的快速崛起背后是龍湖百座天街所沉淀的一系列能力的集中釋放。隨著(zhù)2022年龍湖銀河·南寧青秀天街的首發(fā)亮相，龍湖商業(yè)正全面發(fā)力華南市場(chǎng)，為這片商業(yè)地產(chǎn)的熱土帶來(lái)更多定制化的“歡樂(lè )入口”。
精準選址布局，5子在手開(kāi)啟華南網(wǎng)格化布局
在房地產(chǎn)密集調控的這些年里，龍湖的穩健和其在商業(yè)方面“造圈”能力始終被業(yè)內所稱(chēng)道。
龍湖天街所在之地，大部分起初并不耀眼，但數年之后，儼然城市新中心格局，天街出手，幾乎無(wú)失手。快速進(jìn)入，迅速造圈，這便是龍湖在選址布局能力上的過(guò)人之處。拿地前龍湖會(huì )在全國范圍內“拉網(wǎng)格“，確定重點(diǎn)發(fā)展地域，并在布局中評估地塊、交通、產(chǎn)業(yè)、運營(yíng)等指標，這些要素反復論證研判，從而確保拿到的每一塊地都能創(chuàng )造出未來(lái)商業(yè)價(jià)值的新高點(diǎn)。
成立華南區域后，龍湖商業(yè)就在不到兩年時(shí)間，落子4座商業(yè)體，除了重倉經(jīng)濟強省廣東，拿下廣州和東莞兩個(gè)項目（廣州廣府天街、東莞TOD天街）外，還發(fā)力廣西和海南，落子兩大省會(huì )城市，打造了南寧青秀天街和海口昆府天街。同時(shí)，在今年龍湖商業(yè)啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式后，龍湖商業(yè)華南區在廣東汕頭獲取了首個(gè)輕資產(chǎn)項目-汕頭星悅薈。無(wú)論輕/重資產(chǎn)，華南區的這五個(gè)項目無(wú)一不體現了龍湖商業(yè)優(yōu)秀的選址布局能力。
從經(jīng)濟發(fā)展潛力上講，這些城市都是一二線(xiàn)或省會(huì )城市，或者是經(jīng)濟圈中的核心節點(diǎn)城市，在粵港澳大灣區、海南國際自貿港和北部灣等國家政策紅利中具有良好的經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)成長(cháng)性。
2020年廣東省以GDP超過(guò)11萬(wàn)億元的成績(jì)連續32年GDP蟬聯(lián)全國首位，商業(yè)機會(huì )及發(fā)展勢能較大。強省之下無(wú)弱市，廣州、東莞、汕頭率先成為布局的重點(diǎn)。
而南寧，作為廣西的省會(huì )正在加速打造都市圈、提升首位度和擴大人口規模，其2020年GDP占全廣西的21%，常駐人口874.2萬(wàn)，距離千萬(wàn)人口大都市一步之遙。另一個(gè)省會(huì )城市海口，在海南自貿港的國家戰略推動(dòng)下，也正推動(dòng)國際旅游消費中心城市的建設。
城市選擇之后，更重要的是城市區域和地塊的選擇。縱觀(guān)龍湖全國的項目以及華南布局這五個(gè)項目，你會(huì )發(fā)現有兩個(gè)突出的選址特征，一是始終堅持核心價(jià)值原則，二是TOD原則。而且往往都是這兩個(gè)原則同時(shí)使用，以獲得最大化的商業(yè)價(jià)值。
在筆者看來(lái)，核心價(jià)值就是選擇現有的城市核心或者未來(lái)城市潛在的核心區域。在這方面，海口昆府天街位于整個(gè)城市的幾何中心，南寧青秀天街則坐落在“廣西第一區”——青秀區，緊抓城市東擴發(fā)展契機，成就城東新商圈的絕佳區位。
TOD選址能力，此前在平安等眾多投行對國內頭部房企競爭力分析中，被視為龍湖的關(guān)鍵能力。城市中心土地日益稀缺，TOD作為提高城市效率和商業(yè)長(cháng)期可持續發(fā)展的有效途徑。筆者發(fā)現，在龍湖華南的這五個(gè)項目中有三個(gè)都是TOD原則下的商業(yè)開(kāi)發(fā)。比如，海口昆府天街，依托城際快線(xiàn)城西站、港灣式公交樞紐及雙主干道的TOD交通優(yōu)勢，打造南中國TOD商業(yè)旗艦；廣州廣府天街，毗鄰區域主干道，廣州地鐵3號線(xiàn)東延段站點(diǎn)上蓋，疊加汽車(chē)客運站，憑借TOD效應打造新意生活體驗場(chǎng)。而東莞站TOD天街，坐擁廣深鐵路+東莞地鐵R2線(xiàn)雙軌交通，建成后填補莞北消費空白，必然成為商業(yè)新地標。
高發(fā)展勢能及成長(cháng)潛力的城市，疊加高成長(cháng)價(jià)值的地塊，這既是商業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的底層邏輯，也是商業(yè)品牌租戶(hù)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的基礎，還是龍湖商業(yè)在華南蓬勃發(fā)展的先決條件。
參與空間重構，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展升級
秉承空間即服務(wù)的公司戰略，龍湖不只簡(jiǎn)單地創(chuàng )造空間產(chǎn)品，而是注重未來(lái)，積極參與城市空間、服務(wù)等重構。每一座龍湖天街的落子，并不是在分享城市勝利的果實(shí)，而是用自己的能量去激發(fā)新的城市中心。
這一點(diǎn)在南寧青秀天街和海口昆府天街上都能深刻的體現出來(lái)。
南寧青秀天街
體量：12萬(wàn)方
定位：多彩人生 歡聚此間
青秀天街位于南寧青秀東板塊，坐享城市東進(jìn)發(fā)展機遇，周邊分布以邕江為依托的高品質(zhì)居住板塊，以政務(wù)功能為主的青秀行政中心和以教育功能為主的五合大學(xué)城，功能布局完備。周邊3公里區域內現狀人口超56萬(wàn)，釋放出愈發(fā)強勁的消費需求。作為區域內唯一規劃的超12萬(wàn)平米高品質(zhì)綜合體，南寧青秀天街從一開(kāi)始就站在城市發(fā)展的高度，瞄準青秀東板塊的商業(yè)空白和區域人群對品質(zhì)生活的訴求，為城市打造出一個(gè)充滿(mǎn)多彩生活氣息的高品質(zhì)商業(yè)空間，創(chuàng )造并引領(lǐng)青秀東商圈的長(cháng)期發(fā)展。
海口昆府天街
體量：22萬(wàn)方
定位：海南之心 生活之上
昆府天街位于海口核心商圈南向發(fā)展路徑上，周邊遍及省級行政單位和高校，并覆蓋約186個(gè)小區，擁有整個(gè)龍華區50%以上的常住人口，且5公里范圍內覆蓋68萬(wàn)人口，而且都屬于新中產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客群，是整個(gè)海口居住十分密集、富有活力的區域。
更重要的是，龍湖昆府天街無(wú)縫接駁城西站，坐擁南海大道與龍昆南路兩條城市主干道，串聯(lián)美蘭國際機場(chǎng)，規劃22條公交線(xiàn)，依托便捷的交通全面覆蓋海口核心圈，重點(diǎn)滲透包含文昌、定安、澄邁、瓊海的“瓊北一小時(shí)經(jīng)濟圈”，影響力輻射全島，以全時(shí)、全域、全面的交通體系虹吸全島客流。
極佳的核心區位疊加無(wú)與倫比的內外交通，再加上海口特有的“自貿港發(fā)展政策”加持以及城市旅游資源所帶來(lái)的龐大“游客市場(chǎng)”，這些不可復制的城市發(fā)展機遇，讓這個(gè)商業(yè)面積達22萬(wàn)平米的海口昆府天街以“南中國TOD商業(yè)旗艦”的高站位作為戰略定位。不僅一出手就是海口最大的單體購物中心，而且要以“海南之心、生活之上”的定位打造全島24小時(shí)生活方式體驗中心，通過(guò)其全客層、全業(yè)態(tài)、全時(shí)段、全場(chǎng)景的服務(wù)實(shí)現對海口乃至海南商業(yè)的一次全新升級。
從消費需求出發(fā)，專(zhuān)業(yè)化商業(yè)空間規劃運營(yíng)
購物中心已不再僅是一個(gè)建筑載體，更是一個(gè)有溫度有生命的空間，將更關(guān)注與人的溝通與鏈接。
在龍湖的理念中，天街的定位是“轉念即達的歡樂(lè )入口”，以天街為代表的購物中心不僅是鏈接龍湖業(yè)主、租戶(hù)的紐帶，也是龍湖商業(yè)與更廣泛人群發(fā)生故事的空間。龍湖在打造符合人們認知與精神契合的消費空間及內容方面做足了功夫。并通過(guò)系列品牌引進(jìn)和空間場(chǎng)景營(yíng)造，詮釋出對商業(yè)的最深層次理解、對消費者最用心的解讀。
有靈魂的空間
商業(yè)的鏈接來(lái)自于共鳴。因此，龍湖把商業(yè)空間設計與在地文化的結合看得非常重要，這些體現空間靈魂的元素幾乎體現在每一個(gè)商業(yè)項目的設計中，讓建筑有故事有溫情。
比如，南寧青秀天街的空間設計就融合了南寧的城市DNA。無(wú)論是以梯田為設計靈感而打造的“疊翠中庭”、體現城市生活煙火氣的“南寧味道”，還是可以感受南寧氣候環(huán)境光影變換的“穿梭光廊”，這些凝聚城市情懷的和情緒共鳴的多元化場(chǎng)景體驗空間，都是通過(guò)借鑒南寧的多彩風(fēng)貌，濃縮出了專(zhuān)屬于南寧的多彩生活。置身其中，消費者能感受綠野山水帶來(lái)的多彩樂(lè )活的態(tài)度和歡聚的生活方式，讓天街有南寧味兒。
同樣，海口昆府天街的建筑故事線(xiàn)與城市專(zhuān)屬的海島風(fēng)情自然融合，以“海之旅”為靈感，用現代時(shí)尚的空間設計語(yǔ)言，通過(guò)打造“海底秘境”、“揚帆起航”、“逐浪歸潮”、“海濱朝夕”等空間場(chǎng)景，極大豐富人們的游逛趣味感。
引領(lǐng)與刷新的品牌規劃
基于對消費特性的精準洞悉，對潛在需求的深入挖掘，龍湖華南商業(yè)以多元業(yè)態(tài)、新興品牌及內容店、旗艦店等，保持商場(chǎng)活力，為消費者提供驚喜化購物體驗。同時(shí)以卓越的招商能力，刷新城市商業(yè)品牌量級，引領(lǐng)城市品質(zhì)生活。
據了解，作為區域商業(yè)的引領(lǐng)者，明年底開(kāi)業(yè)且招商率已過(guò)50%的青秀天街積極引入城市首進(jìn)、品牌高量級旗艦店和城市定制店去構筑區域內稀缺的品質(zhì)生活。
目前，華為廣西獨家千平智能生活館、全棉時(shí)代廣西最大城市旗艦店、Meland區域首家全新設計師店、孩子王廣西首家的智慧門(mén)店，北京華聯(lián)全國首家城市定制旗艦店，星際傳奇南寧最大定制旗艦店、高顏值KTV星聚會(huì )廣西首店以及博納影院南寧首發(fā)城市元素店皆已官宣首批進(jìn)駐。
作為南中國TOD商業(yè)旗艦，海口昆府天街除了引入刷新城市品質(zhì)生活的強業(yè)態(tài)矩陣---通過(guò)豐富的年輕潮玩體驗業(yè)態(tài)、最嗨的夜場(chǎng)文化、具有引領(lǐng)性的定制店型、覆蓋全場(chǎng)景全品類(lèi)的美食食肆外，還為品質(zhì)家庭客群打造一站式的兒童業(yè)態(tài)集群。規劃了2.5萬(wàn)方全島最大、業(yè)態(tài)最全、品質(zhì)最高的超級兒童生態(tài)圈，滿(mǎn)足親子家庭各成長(cháng)階段的歡樂(lè )陪伴，打造海口最受歡迎的親子地標。
創(chuàng )新服務(wù)場(chǎng)景
隨著(zhù)數字科技發(fā)展和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的高效連接，空間功能正加速重組。消費與主題場(chǎng)景的融合，科技對商業(yè)空間的滲透，以及消費者對消費時(shí)間和地點(diǎn)的多樣需求正在打破商業(yè)的原有邊界，這就要求商業(yè)運營(yíng)者時(shí)時(shí)刻刻保持創(chuàng )新。除了延續龍湖的數智賦能，B端的高效運營(yíng)，C端的智能消費體驗外，將在華南市場(chǎng)筑高競爭力門(mén)檻，呈現數字化運營(yíng)高階范例。
同時(shí)，南寧青秀天街結合歡聚的定位，打破營(yíng)業(yè)時(shí)間限制，打造內外漫步的空間組團和日夜歡暢的生活后花園，補充夜間消費場(chǎng)景和空間體驗。
而海口昆府天街注重新科技與商業(yè)的融合，將帶來(lái)全島最大的裸眼3D，用科技美學(xué)為海口創(chuàng )造全新的打卡地。
結語(yǔ)
在筆者看來(lái)，精準的選址布局、強有力的造圈能力以及專(zhuān)業(yè)化商業(yè)空間運營(yíng)，已經(jīng)成為龍湖商業(yè)華南區網(wǎng)格化布局的三大核心抓手，也是龍湖商業(yè)得以深耕華南的關(guān)鍵。
廣西首座天街南寧青秀天街、龍湖商業(yè)粵東首個(gè)輕資產(chǎn)項目汕頭星悅薈將于2022年12月率先開(kāi)業(yè)，龍湖海南TOD商業(yè)巨艦海口昆府天街2023年正式亮相。此外，東莞TOD天街、廣州廣府天街也將于未來(lái)3-5年內面世。
未來(lái)5年，龍湖商業(yè)在華南將有超過(guò)15座“天街”的布局計劃，以城市型地標性綜合體布局，加速進(jìn)入“天街時(shí)代”，重塑升級華南商業(yè)格局！
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