?德基風(fēng)云：吳鐵軍的新街口人生?

中國最賺錢(qián)商場(chǎng)

俯視金陵風(fēng)云的棲霞寺，大門(mén)口沒(méi)有普通寺廟的石獅，而是左右各立一座青銅象門(mén)獸：象鼻卷如意，象身馱蓮，蓮上置寶瓶，暗含“太平有相”之意。兩頭銅象的底座均刻有“德基”、“吳鐵軍”字樣，正是由德基集團老板吳鐵軍在2003年捐制。

彼時(shí)，德基集團在南京城尚無(wú)多少知名度。即使后來(lái)，德基廣場(chǎng)已經(jīng)成為南京乃至中國最成功的商業(yè)地產(chǎn)項目之一，吳鐵軍依然保持著(zhù)驚人的低調，以至外界最近關(guān)注到這位現年48歲的商人時(shí)，卻發(fā)現對其知之甚少。

吳鐵軍早期經(jīng)歷僅有寥寥的資料。其少年時(shí)曾就讀于一所當地重點(diǎn)中學(xué)南京九中（東南大學(xué)附中）——不過(guò)德基公開(kāi)文件稱(chēng)其擁有本科學(xué)歷。80年代末，高中剛畢業(yè)年僅18歲的吳鐵軍去了剛組建不久的軍轉民企業(yè)“江蘇新時(shí)代工貿”上班。上世紀90年代中期，年紀輕輕的吳鐵軍就擔任遠大國際貿易公司旗下一家南京公司的總經(jīng)理，這是一家商貿系統的國企。1998年，吳鐵軍創(chuàng )辦德盛服飾，發(fā)揮其商貿特長(cháng)，從香港代理進(jìn)口銷(xiāo)售那時(shí)非常流行的夢(mèng)特嬌、鱷魚(yú)恤等產(chǎn)品，其公司名下有一個(gè)商鋪正好位于新街口時(shí)代廣場(chǎng)的一層。

新街口，南京的中心商圈。出身于南京商貿系統的吳鐵軍，將自己的人生與這里緊緊綁定。

當年的時(shí)代廣場(chǎng)位于新街口東南角，是南京新宇房地產(chǎn)公司拆遷開(kāi)發(fā)而來(lái)，下面三層部分拆售給了經(jīng)營(yíng)衣帽箱包的小商戶(hù)，其他則租給了嘉和百貨。嘉和百貨很快在1999年倒閉，經(jīng)營(yíng)者變成了時(shí)代廣場(chǎng)購物中心，后者沒(méi)堅持兩年也倒閉了。兩次倒閉事件讓時(shí)代廣場(chǎng)人氣散盡，留下一堆天天抗議要求退房的小商戶(hù)業(yè)主。

這時(shí)，不知何時(shí)變身港商的吳鐵軍出場(chǎng)了。剛賣(mài)了幾年衣服、30歲出頭的吳鐵軍是不是有其他奇遇，外界不得而知。總之，吳鐵軍人生中最關(guān)鍵的時(shí)刻到了：當地政府的協(xié)調下，吳鐵軍的德基集團低價(jià)兼并整合南京新宇，回購了150多家小業(yè)主的商鋪，然后將時(shí)代廣場(chǎng)重新施工布局，改造為后來(lái)的德基廣場(chǎng)。

德基集團拿下的是價(jià)值10億的物業(yè)：時(shí)代廣場(chǎng)總面積6萬(wàn)多平方米，一個(gè)“釘子戶(hù)”在1998年購買(mǎi)二層小商鋪時(shí)每平米價(jià)格為1.6萬(wàn)，2004年被回購時(shí)價(jià)值每平米2.3萬(wàn)。

2006年夏天，德基廣場(chǎng)以黑馬之姿開(kāi)業(yè)。十年后，這家高端購物中心成為中國最賺錢(qián)的商場(chǎng)之一。

新街口人稱(chēng)“中華第一商圈”，蓋因南京購物人流之七八集中于此。這個(gè)不大的南京三區交匯之處，至今擁擠扎堆超過(guò)30家大中型商場(chǎng)。

最近二十年，新街口商圈風(fēng)云變幻，焦點(diǎn)離不開(kāi)四大商場(chǎng)：德基廣場(chǎng)、金鷹國際、中央商場(chǎng)、南京新百。

上世紀90年代，臺灣商人王恒來(lái)到南京開(kāi)創(chuàng )金鷹國際，以中高檔定位迅速崛起，挑戰了新街口始終屹立的中央商場(chǎng)和南京新百。目前，金鷹商貿集團（3308.HK）（金鷹集團的百貨商場(chǎng)業(yè)務(wù)）在港上市，2018年營(yíng)收70億、凈利9億。

中央商場(chǎng)和南京新百均曾是歷史悠久的國有商場(chǎng)，但幾乎與德基拿下時(shí)代廣場(chǎng)的同時(shí)都進(jìn)行了改制。南京新百先后被王恒的金鷹國際、袁亞非的三胞集團接手，三胞集團去年爆雷后，南京新百作為上市公司也被波及。中央商場(chǎng)則由江蘇富豪祝義財的雨潤集團入主，但祝義財在2015年出事，中央商場(chǎng)近年業(yè)績(jì)下滑處于內憂(yōu)外患之中。

與競爭對手相比，德基廣場(chǎng)幾乎一路順風(fēng)順水。2006年一期開(kāi)業(yè)后，到2012年銷(xiāo)售額已經(jīng)達到15億，其中僅LV一家店銷(xiāo)售額就有1.8億，在中國大陸的LV品牌店中排名第二。當年，德基廣場(chǎng)二期又開(kāi)業(yè)，二期包括更大面積的商場(chǎng)、62層高端寫(xiě)字樓以及豪華酒店麗斯卡爾頓等，超過(guò)95%的國際一線(xiàn)奢侈品牌全都入駐。

德基廣場(chǎng)與入駐品牌大多簽訂聯(lián)營(yíng)合同，約定保底銷(xiāo)售額或收益。公開(kāi)文件顯示，2014年德基廣場(chǎng)單體銷(xiāo)售額突破66億，位居全國第二，僅次于北京新光天地（SKP）。2015年銷(xiāo)售額70億，位居全國第一，成為中國最賺錢(qián)的購物中心。2018年德基廣場(chǎng)銷(xiāo)售額達到100億，僅次于北京SKP。

如果拋卻吳鐵軍的香港身份，在中國最優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目幾乎是由外資掌控的背景下，德基廣場(chǎng)的成功幾乎是個(gè)奇跡。

目前，德基集團（香港）100%持股控制德基廣場(chǎng)、德基集團兩個(gè)主體。德基集團（香港）由吳鐵軍實(shí)際控制，其國內實(shí)體德基廣場(chǎng)、德基集團均為兄弟吳鐵民出任法人代表和董事長(cháng)。

具體而言，德基廣場(chǎng)的全資子公司南京新宇持有德基廣場(chǎng)一期、二期物業(yè)，南京新宇再以1200元/平米/年的價(jià)格出租給德基廣場(chǎng)。目前德基廣場(chǎng)總資產(chǎn)40多億。財報顯示，2016年、2017年，德基廣場(chǎng)營(yíng)收分別約38億、46億，凈利分別為三億多、四億多。

除德基廣場(chǎng)外，德基在南京還開(kāi)發(fā)持有德基大廈、南京世貿中心、紫金山莊等物業(yè)。

大摩財經(jīng)注意到，德基集團在六月底剛注冊成立了一家“江蘇德基代謝修復健康科技有限公司”，又要進(jìn)軍美容產(chǎn)業(yè)。

吳鐵軍，年紀輕輕就在南京商貿系統脫穎而出，并抓住新街口的改制良機，進(jìn)而在不到十年的時(shí)間里打造出中國最賺錢(qián)的商場(chǎng)，成為南京城最知名的商業(yè)地產(chǎn)商，時(shí)運之佳讓人擊節贊嘆。

有心人注意到，就在前兩年，新街口中央悄然出現一頭大象雕塑，昂頭正對德基廣場(chǎng)一期，與棲霞寺的象門(mén)獸遙相呼應。象，寓意“祥”。

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