?建了11年的廣西目前第三高樓，見(jiàn)證了多少南寧寫(xiě)字樓的沉浮
今天想說(shuō)一棟每天回家都能看到的高樓。
它在目前廣西已封頂的高樓中，排行第三，也是民族大道上的第二高樓，僅次于403米華潤大廈A和381米龍光世紀。
它330米的高度，站在民族大道180號、瑯東客運站旁，和403米華潤大廈A座、235米三祺廣場(chǎng)、325米廣西金融廣場(chǎng)，并立南寧第一大道前排，在民族大道鳳嶺板塊這一段4公里的精華里，站成了南寧如今的“臉面”。
▲民族大道埌東客運站旁的金投中心，圖源項目官微
它叫金投中心，曾用名廣西金融投資中心、天龍財富中心。
從2010年初亮相到2020年封頂，如今即將交付，已經(jīng)過(guò)去了11年。
它誕生在南寧高樓競賽“火拼白熱化”的年代，又在高樓圖紙“廢墟”中挺了過(guò)來(lái)，但沒(méi)能逃脫降高的宿命。
它是南寧帶著(zhù)“洋氣”沖向國際的先鋒之一，但兜兜轉轉也回歸了“中國味兒”。
它的名字換了又換，從名到姓大改。但也因為改了姓，還沒(méi)交付就已經(jīng)售出驚人的70%，這一數字備受質(zhì)疑。
這11年，它走過(guò)的每一步，都是這十余年南寧寫(xiě)字樓風(fēng)云的縮影。
▲金投中心位置
▲金投中心在埌東客運站旁邊不遠
高度：“嗨高”又“迫降”的宿命
它誕生在11年前、南寧高樓那個(gè)那個(gè)欲與天公試比高的“狂熱”年代，那時(shí)候，高樓是城市實(shí)力的圖騰。
它的前世和今生可以分為四個(gè)階段：
①前世：土地性質(zhì)——住宅
在成為寫(xiě)字樓前，金投中心腳下這塊瑯東客運站旁的26畝土地，用途是住宅，那還是在千禧年的頭幾年。
也是在2002年底，以它的鄰居埌東客運站開(kāi)建為標志，民族大道東延、城市東擴的號角吹響。
2003年的埌東鳳嶺南北，除了建設中的會(huì )展中心、埌東客運站、榮和山水美地，裸露著(zhù)大片大片的黃土地。民族大道的另一頭，朝陽(yáng)的萬(wàn)達廣場(chǎng)（后改為悅薈廣場(chǎng)、如今名印象城）橫空出世，中心還在朝陽(yáng)。
▲2004年的民歌廣場(chǎng)，周家志攝，圖源網(wǎng)絡(luò )
住宅先行，是新區開(kāi)發(fā)伊始的常規操作。但這塊“先行”的居住用地被初命名為“新世紀廣場(chǎng)”后，此后數年便銷(xiāo)聲匿跡。
與之形成鮮明對比的，這七八年間，埌東鳳嶺的變化翻天覆地。
▲2010年和2020年的埌東客運站周邊，已然另一番場(chǎng)景，圖源廣西新聞網(wǎng)、廣西土投圈vr截圖
2003年，南寧被確認為東盟博覽會(huì )的永久舉辦地。埌東客運站建成。會(huì )展中心初建成，次年開(kāi)始東博會(huì )每年定期在這里舉辦。也是這一年，房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟支柱地位被明確。
此后南寧飛速發(fā)展，外地開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，會(huì )展中心和埌東客運站中間，東盟商務(wù)區開(kāi)始規劃、建設。
2006年，以276米地王國際大廈建成交付為標志，城市中心東移到了金湖廣場(chǎng)，還未到會(huì )展中心板塊。會(huì )展板塊的鳳嶺北航洋國際2007年建成，2009年華潤中心破土動(dòng)工。
那些年，南寧房?jì)r(jià)在2004年、2009年實(shí)現了跳漲。到了2010年，埌東鳳嶺民族大道沿線(xiàn)，土地都“名花有主”，未破土的都蓄勢待發(fā)。
②高度：超500米
這時(shí)，我們的主角終于千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，以超高層寫(xiě)字樓“天龍財富中心”亮相。
2010年3月1日，一份名為“92層超高層建筑——天龍財富中心設計方案征集招標公告”在全球招標，牽頭的是南寧市規劃局和廣西威壯房地產(chǎn)。
公告中寫(xiě)明地塊規劃控制條件要求，占地26畝，“建筑高度：≥400m”，地上25萬(wàn)方，地下6萬(wàn)方。
▲天龍財富中心設計方案征集規范圍示意圖。
經(jīng)過(guò)三個(gè)月的篩選，5個(gè)設計方案入圍，2010年6月10日當天，設計方案全部亮相，要公開(kāi)“5進(jìn)3”評選。
▲設計方案公開(kāi)展示，評選，圖源廣西新聞網(wǎng)
當年的報道中，項目的簡(jiǎn)介是：
“ 天龍財富中心項目將由廣西威壯集團投資40億元于下半年奠基開(kāi)工。樓宇高度超過(guò)450米，92層以上，將于5年內建成。”報道中，它的定位是“中國與東盟區域國際化城市”的新建筑、廣西地標、“符合新的市中心和南寧新城區高速發(fā)展東擴的歷史地位”、“新的市中心和南寧新城區高速發(fā)展東擴的歷史地位”，“設置有高層觀(guān)光游覽區、休閑養生健康中心、五星級酒店等”。
當時(shí)公示的這五個(gè)方案，最低高度都超過(guò)了500米，對外透露的隱藏信息顯然是，它將會(huì )是“南寧第一高樓”。（當時(shí)南寧最高樓是276米地王國際）
▲2010年天龍財富中心五個(gè)入選方案，圖源廣西新聞網(wǎng)
當時(shí)的南寧，在2009年出了一份鼓勵超高層紀要：
“若超高層建筑的建筑高度超過(guò)300米的，僅按現行規定計算其100米（含100米）以下部分的容積率，100米以上部分不計容積率。”對“超高層”的熱愛(ài)，自此很狂熱。
天龍財富中心公開(kāi)招標當月，3月10日，紅日拿下青秀金浦路地王，要建超88層300米以上的超高層。隨后江南經(jīng)開(kāi)區也爆出了匯東要建江南首個(gè)200米超高層項目南寧塔。201米麗原天際已開(kāi)工1年，就連柳州的303米地王國際，也已動(dòng)工一年。
誰(shuí)將超越地王國際的276米，備受期待。
亮相后，又沒(méi)了聲響，它沒(méi)聲響的那4年，龍光世紀、九洲國際、三祺廣場(chǎng)等超高層低調開(kāi)工。南寧超高層建設出了另一份紀要。
③高度：409米
終于，2014年2月22日，約翰·波特曼建筑事務(wù)所中標設計的天龍財富中心，改名為廣西金融投資中心，作為青秀區四個(gè)重大項目之一，在項目現場(chǎng)舉行了開(kāi)工儀式。
▲約翰波特曼設計的廣西金融投資中心
在奠基的當下，南寧的高樓高度是：
龍光世紀400米（建設中）、九洲國際318米（建設中），榮和時(shí)代廣場(chǎng)增高至468米（規劃）、騁望君璽也增至435米（規劃）、華潤大廈A座400米（規劃）、南寧中心雙子塔330米（規劃）……不完全統計，南寧當時(shí)規劃和在建超300米超高層超過(guò)15棟。
廣西金融投資中心奠基前，關(guān)于它的高度，曾有432米、508米、甚至628米的傳聞，“廣西第一高樓”的帽子戴到了它頭上。
直至奠基時(shí)，它確定高度是——90層409米，超500米的高度不再，傳聞是因為土地地基承載力的問(wèn)題降了高。
雖然降了高，現在看來(lái)，相比如今已經(jīng)夭折的南寧塔、榮和時(shí)代廣場(chǎng)等等，以及遙遙無(wú)期的市長(cháng)大廈、南寧中心，能開(kāi)工，已經(jīng)是一個(gè)好的開(kāi)頭。
它也于奠基的2014年的9月終于完成了土地性質(zhì)調整，“容積率由2.0調整為5.09，土地用途由城鎮住宅調整為批發(fā)零售、商務(wù)金融（辦公）、住宿餐飲。”
奠基后，它又沒(méi)了動(dòng)靜，又沉默了3年。
當年也就是2014的4月，在萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)轟動(dòng)全廣西、鳳嶺新中心格局逐漸形成的兩年后，萬(wàn)象城旁華潤大廈A座低調開(kāi)工，長(cháng)高到445米的華潤A，是當時(shí)在建廣西第一高樓。
當即有人摘走天龍財富中心的廣西第一高的帽子，評論：“天龍再見(jiàn)”。
華潤A廣西第一高的帽子沒(méi)戴足一年，2015年初，天譽(yù)拿地五象，528米天譽(yù)東盟塔建筑方案曝光，廣西第一高的帽子轉到它頭上，萬(wàn)眾矚目。
④高度：330米
2015年中，改名后的天龍財富中心被傳：傳因為成本問(wèn)題，廢除了波特曼的400+方案，開(kāi)始做300+的新方案設計。
直到2016年初，它的設計方案曝光，大眾才確定，它降到了330米。它的輪廓也終于定型——“一棟高330米、69層超高層辦公塔樓，8層商業(yè)裙房和5層地下室組成的商業(yè)辦公綜合體。”
2016年中復工，年底中建三局中標，項目的進(jìn)度條終于拉快。
2017年6月開(kāi)工，開(kāi)始“填坑”，2018年2月開(kāi)始搭建主塔樓，2019年6月，建到30層；2019年12月，建到60層；2020年4月，主體塔樓封頂。
三年，從開(kāi)工到封頂。
▲約翰波特曼設計的廣西金融投資中心
這三年間，華潤中心從445米降到了403米，天譽(yù)東盟塔從528米降到了346米，龍光世紀從400米降到了381米，降高通知都來(lái)自同一個(gè)組織——民航中南局，也都是同一個(gè)理由：對南寧機場(chǎng)飛行云星安全，項目建筑高度不能超過(guò)一定海拔。
▲網(wǎng)傳的華潤和東盟塔“降高”文件
330米高的金投中心，封頂時(shí)成了迄今為止已封頂高樓中的第三高。
去年封頂后，它把竣工交付時(shí)間定在了今年的930，今年3月3日還舉辦了沖刺930竣工的誓師大會(huì )。
但計劃趕不上變化，7月底，他們又申請調了規，小開(kāi)間商業(yè)改成大開(kāi)間，小辦公室改成大辦公室。直至上月底930，也沒(méi)交付。
只是在東盟博覽會(huì )期間墻體亮起了燈，一直持續到十一后幾天。
▲9月中旬東盟博覽會(huì )后首次亮燈
最新的進(jìn)度是，塔樓預驗收完成，裙樓預計10月底完成安裝。
▲圖源10月11日威壯集團官微
事實(shí)上，從超高層全球招標到建成封頂即將交付，穿越了11年，除了項目設計和投資問(wèn)題耽擱之外，土地糾紛爭議不斷，也是推延許久的原因，此處就按下不表了。
設計：從洋到中，跨越5年
從工程進(jìn)度，也能看出項目分為塔樓和裙樓，是的，它包含地下5層和地上330米超高層主塔樓，和一個(gè)8層商業(yè)裙樓。
▲項目效果圖
事實(shí)上，它的設計也經(jīng)歷過(guò)大變更。
十一年前天龍財富中心設計招標時(shí)，是面向全球的，頂尖建筑設計都來(lái)了。
5進(jìn)3評選公示是的報道中還有一個(gè)對它的說(shuō)明，它將設計八大功能區，包含“星級酒店區、甲級寫(xiě)字樓、高層觀(guān)光區、會(huì )議中心、東盟自貿區企業(yè)館、高端人士會(huì )所、金融證劵交易大廳、休閑養生健康中心等。”
最終中標的設計，出自93歲高齡已于前兩年過(guò)世的大師約翰·波特曼之手，它的百度百科詞條，成績(jì)輝煌。
媒體評價(jià)他——
他用自己的建筑設計，復興二戰后美國衰敗的城市，改變世界上很多城市的「天際線(xiàn)」，甚至重新定義美國乃至全世界的城市景觀(guān)。
▲大師的百度百科
大卷看了一圈他設計的大樓，最大的感受是，線(xiàn)條感和工整度拉滿(mǎn)。
當年他參選的設計方案中，天龍財富中心是108層508米的高樓。
▲當年中標的設計方案，圖源南寧高樓迷
在它改名廣西金融投資中心后奠基的前一年，也就是2013年，它調成了400米88層。
調低高度，風(fēng)味兒沒(méi)變。
想來(lái)也是大師的得意之作，以致于迄今為止，在約翰波特曼的建筑設計事務(wù)所官網(wǎng)中，還保留著(zhù)當年的他這個(gè)設計。
▲圖源約翰波特曼建筑事務(wù)所
他筆下的金投中心，“高樓從底部的四方形逐步拓寬，在中間變成八邊形，最后在頂部回縮成優(yōu)雅的方形。”
▲金投中心設計方案，圖源約翰波特曼建筑事務(wù)所官網(wǎng)
2015年，傳聞為了節省投資成本，金投中心主動(dòng)降高，另選設計院做了300+高樓的設計方案。
在上海建筑設計研究院官網(wǎng)，至今也能找得到它的方案，設計時(shí)間是2015年，高度是330米。
▲圖源上海建筑設計研究院官網(wǎng)
設計院對設計方案的解讀是，
“獨特的形體取意于中國的盤(pán)龍形象，利用交錯變化的幕墻設計、橫豎線(xiàn)條的對比創(chuàng )造出簡(jiǎn)潔利落的建筑體形。” “高層商業(yè)群房與超高層塔樓之間利用一個(gè)通高的玻璃聯(lián)廳作為過(guò)渡。”“高層商業(yè)群房在設計手法上與高層塔樓相呼應，以玻璃幕墻為主的。”盤(pán)龍，很中式。
▲金投中心效果圖和剖面圖，圖源上海建筑設計研究院官網(wǎng)、官微
想多說(shuō)一句的是，盤(pán)龍并不是大眾對它的解讀，聲音最多的解讀是，“立面像竹子的節節高升，象征著(zhù)力量、生機、茁壯和銳意進(jìn)取的精神。”
最有名的創(chuàng )意取自竹子的建筑是，貝聿銘大師設計的香港中銀大廈，以致于網(wǎng)上有不少“金投中心像香港中銀大廈”的評論。
▲1989年建成的香港中銀大廈，和金投中心比，哪個(gè)更像竹子？
波特曼大師的方案沒(méi)用，大卷是有些遺憾的，但有傳聞400+調到300+，節省了40%的投資，高樓熱退燒，或許未嘗不是件好事。
從私到“公”，70%的入駐率
打了誰(shuí)的臉
事實(shí)上，從這幾年南寧居高不下的寫(xiě)字樓空置率的角度，金投中心或許也能長(cháng)吁一口氣，還好當年降了高。
但這降高，不一定是原金主的意愿，或許還有新加入的金主的意思。
2014年初，天龍財富中心改名為廣西金融投資中心奠基動(dòng)工時(shí)，項目投資方一欄，廣西威壯集團前加了新“金主”，它叫廣西金融投資集團有限公司。
它是2008年成立的，當年還是自治區國資委直接監管的國企。后來(lái)金投集團在2020年通過(guò)戰略性重組，成了廣投集團的子公司。廣投集團，2020年《財富》世界500強位列490名，是廣西首家進(jìn)入世界500 強的企業(yè)。
據知情人透露，那一年，天龍財富中心投資方廣西威壯建高樓需要融資，剛成立不久的金投集團剛好需要總部辦公樓，雙方一拍即合，金投集團拿走最好的那20層。名字也歸金投命名，相當于廣西威壯是建樓方和銷(xiāo)售方。
相當于金投集團定制式蓋樓。
這一波操作不虧，改頭換面的廣西金融投資中心，未來(lái)招商有了重磅級“招牌”。
2018年廣西金融投資中心風(fēng)光亮相，品牌發(fā)布當晚，大眾知道了它的新名字“金投中心”。
▲品牌發(fā)布會(huì ) ，圖源網(wǎng)絡(luò )
這兩年，金投中心招商成績(jì)不算差，去年金投中心就亮出“簽約入駐率已達70%”的成績(jì)，打聽(tīng)了一下，這數字不虛。
據戴德梁行南寧公司相關(guān)負責人透露，早在2018年金投中心入市之時(shí)，打出“國企入駐”的名頭，就吸引了不少金投集團相關(guān)或不相關(guān)的國企，占了40%左右。
其實(shí)在金投中心官微，能經(jīng)常看到入駐大企業(yè)的消息，廣西北部灣銀行、廣西壯族自治區律師協(xié)會(huì )、廣西國土資源規劃設計集團等都已簽約入駐。
再加上廣西威壯的老板是玉林商會(huì )會(huì )長(cháng)，玉林的企業(yè)家們也涌入買(mǎi)單。
事實(shí)上，金投中心適應市場(chǎng)能力也很強，在做企業(yè)入駐前期準備工作時(shí)，能根據不同需求提供了樓層差異化配套規劃；
甚至在7月底在交付前夕調整規劃，把原小開(kāi)間商業(yè)調整為大開(kāi)間商業(yè)；把95%樓層的小開(kāi)間辦公室調整為大開(kāi)間辦公室，以適應目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的大面積、自用增多的需求變化。
▲金投中心（報規名天龍財富中心）調規內容，圖源南寧自然資源局
寫(xiě)字樓運營(yíng)中很重要的一環(huán)——物管方面，它也考慮了，早在2018年簽下了世邦魏理仕。
“金投中心軟硬件都不差，70%入駐率并不虛。”戴德梁行相關(guān)負責人透露。
能對比說(shuō)明70%的入駐率有多能打的，是這幾年戴德梁行南寧甲寫(xiě)報告中的空置率——
2019年是54.3%，2020年是46.7%，雖然五象的甲寫(xiě)從2019年上半年的80.2%下降到了2021年的47.86%，但金投中心所在的鳳嶺商圈，則從27.8%上升到了40.5%，多數新寫(xiě)字樓的空置率過(guò)半。
這些年，天龍財富中心降高又改了姓名，成就了如今70%的簽約入駐率，想來(lái)這波也不虧。
即將交付的金投中心的最新動(dòng)態(tài)是：寫(xiě)字樓低區的小戶(hù)型已經(jīng)售罄，目前中高區大開(kāi)間辦公室在售，售價(jià)在2萬(wàn)—2.2萬(wàn)元/㎡區間。
而根據戴德梁行上半年數據，南寧鳳嶺商圈的甲寫(xiě)租金是89.48元/平方米/月。
▲前兩天的金投中心遠景
「寫(xiě)在最后」
時(shí)間來(lái)到2021年的今天，南寧已經(jīng)不是剛舉辦東盟博覽會(huì )，急需沖向世界的那個(gè)初生牛犢了。
南寧東擴、向南造城的構想已經(jīng)達成，高樓也已經(jīng)不再是城市、地區實(shí)力和風(fēng)貌的圖騰了。
國家的限高令也層層加碼，加碼到了直接嚴禁500米超高層，城市、區域間的高樓競賽逐漸偃旗息鼓。
金投中心走過(guò)的這11年，它走過(guò)的每一步，它身上的每個(gè)數字，它的高調和沉默，都是這十余年南寧寫(xiě)字樓風(fēng)云的縮影。
南寧在這11年，也長(cháng)出了屬于自己的那份自信。
準備交付的金投中心，有自己的抱負，祝福南寧的寫(xiě)字樓吧。
PS:私心來(lái)說(shuō)，大卷還是挺喜歡看高樓的，誰(shuí)說(shuō)的，建筑是凝固的音樂(lè )。超高層地標建筑通常都很先鋒、自帶藝術(shù)屬性，易識別，它們是旅人歸家辨別方向、分辨出故鄉味道的坐標之一呢。
彩蛋：
▲未來(lái)幾年南寧即將入市的超高層。圖源戴德梁行報告
▲南寧目前已封頂+建成寫(xiě)字樓排行，圖源南寧高樓迷
文 | 龍卷風(fēng)
校對 | 呆頭鵝
Hash:cc786ce00e65db019da61f455f7c9b6492c3c553
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