如今多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)已轉型為購物中心。北京商報記者近日走訪(fǎng)時(shí)看到，由北方明珠百貨改造而成的萬(wàn)優(yōu)匯Unit One開(kāi)啟了二次招商。由“天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)”改造而成的月恒正大新生活廣場(chǎng)出現商戶(hù)大面積撤店現象，也面臨再次招商的情況。批發(fā)市場(chǎng)轉型為購物中心的不在少數，但大部分轉型并不成功。業(yè)內人士表示，定位不明確、入駐品牌較為低端無(wú)法引流、運營(yíng)方在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面經(jīng)驗不足等問(wèn)題都是轉型中存在的難點(diǎn)。

招商現狀不明朗

位于昌平區和朝陽(yáng)區交匯處的萬(wàn)優(yōu)匯Unit One已經(jīng)啟動(dòng)二次招商。北京商報記者走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，目前萬(wàn)優(yōu)匯Unit One的一層到四層已經(jīng)完全關(guān)閉，商戶(hù)全部撤出，而地下一層除了盒馬鮮生超市以及部分小商戶(hù)還在經(jīng)營(yíng)以外，其余商戶(hù)均暫停營(yíng)業(yè)。記者從商戶(hù)處了解到，2019年11月大部分商戶(hù)與商場(chǎng)的租賃合同到期，但商場(chǎng)讓商戶(hù)經(jīng)營(yíng)到年底。年后，商場(chǎng)除了五層餐飲街以外，其余樓層均要改造。

負責商場(chǎng)招商的工作人員對北京商報記者表示，受疫情影響，目前招商停滯，改造也還未開(kāi)始，但地下一層暫不改造。記者也嘗試聯(lián)系了商場(chǎng)方面的相關(guān)負責人，其表示，招商還未正式開(kāi)啟，所以暫不方便對外透露。

北京商報記者從萬(wàn)優(yōu)匯Unit One招商信息上看到，萬(wàn)優(yōu)匯定位于“趣味新潮智活主場(chǎng)”，將打造全新休閑娛樂(lè )生活新場(chǎng)所，引進(jìn)多家時(shí)尚品牌與餐飲品牌。對于未來(lái)如何改造，商場(chǎng)方面表示，從地下一層到地上五層，將引入餐飲、數碼、親子、男女服飾等品類(lèi)業(yè)態(tài)，打造亞奧商圈地標性打卡勝地。

據了解，萬(wàn)優(yōu)匯Unit One的前身是北方明珠百貨，2018年初完成更名。該項目地處天通苑社區，整體商業(yè)6.6萬(wàn)平方米，共分地下兩層，地上五層。此前，由于部分商戶(hù)租期未到，商場(chǎng)采用逐層改造的方式，先對商戶(hù)已撤出的樓層進(jìn)行升級改造。2019年4月5日，地下一層的美食街正式開(kāi)街。隨后，五層的餐飲店也陸續開(kāi)業(yè)。

除了萬(wàn)優(yōu)匯Unit One，位于西三環(huán)南路的月恒正大新生活廣場(chǎng)，由于出現大部分商戶(hù)撤店，所以也面臨再次招商的情況。目前超市、電影院、滑冰場(chǎng)以及部分餐飲品牌還在正常營(yíng)業(yè)，原本以親子教育商戶(hù)為主的二層已經(jīng)完全關(guān)閉。據已經(jīng)撤店的一位負責人表示，商場(chǎng)二層的商家大多在去年上半年就已經(jīng)撤走。

品牌低端難引流

北京商報記者調查發(fā)現，批發(fā)市場(chǎng)改造的商場(chǎng)，大多轉型為社區生活中心。

此前，萬(wàn)優(yōu)匯Unit One負責招商的工作人員曾表示，未來(lái)，該商場(chǎng)主要以18-35歲的年輕時(shí)尚群體為目標客群，在原有業(yè)態(tài)內容基礎上希望能夠引入一些時(shí)尚、個(gè)性或者首店等品牌，如新零售超市、網(wǎng)紅小吃、特色配套服務(wù)、休閑餐飲等。商場(chǎng)方面也公開(kāi)表示，亞奧商圈曾多為中高端商業(yè)，主要服務(wù)于高端精英消費群體。但回天地區人口基數龐大，上班族、工薪家庭較多，區域缺乏便民型的社區購物中心。彌補市場(chǎng)空缺，于萬(wàn)優(yōu)匯Unit One成功轉型而言是一次不容錯過(guò)的機會(huì )。北京商報記者走訪(fǎng)時(shí)看到，盒馬鮮生以及海底撈的入駐，也給商場(chǎng)帶來(lái)了不少客流。

月恒正大新生活廣場(chǎng)的前身是“天蘭天服裝尾貨批發(fā)市場(chǎng)”，2016年8月，月恒正大新生活廣場(chǎng)項目正式啟動(dòng)了升級改造工程及招商工作。2017年再次轉型升級，打造集餐飲、體育休閑、娛樂(lè )于一體，營(yíng)造體驗式消費環(huán)境的全時(shí)服務(wù)型社區購物中心。改造后，一層引入了超市，二層以?xún)和逃秊橹鳎龑訛椴惋嬈放啤Ｍ瑫r(shí)，為了滿(mǎn)足更多的消費需求，商場(chǎng)還引入了滑冰場(chǎng)、電影院等業(yè)態(tài)。

升級改造以后，太平橋街道負責商市場(chǎng)疏解的工作人員曾表示，轉型升級后的月恒正大新生活廣場(chǎng)，有兩個(gè)明顯的變化：一是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)生變化，改造后更符合周邊居民的消費需求，降低了發(fā)生治安案件的可能性；二是目前的線(xiàn)上線(xiàn)下一體化模式，更能滿(mǎn)足不同群體的餐飲、休閑、娛樂(lè )需求，特別是線(xiàn)上渠道可以有效減少到店集中的人流量，降低周邊交通、環(huán)境壓力。

除萬(wàn)優(yōu)匯Unit One、月恒正大新生活廣場(chǎng)外，百榮世貿商城、大康鞋城、欣雅匯國際服裝商場(chǎng)均從批發(fā)市場(chǎng)變身為購物中心。

雖然這些批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)轉型為購物中心，也在不斷地豐富業(yè)態(tài)品類(lèi)，但卻少有高端品牌入駐。

入駐萬(wàn)優(yōu)匯Unit One較為知名的品牌除了盒馬鮮生，就是餐飲品牌海底撈。月恒正大新生活廣場(chǎng)除了超市發(fā)超市以外，知名餐飲企業(yè)只包括吉野家、張亮麻辣燙、西單翅酷等，但都不屬于高端餐飲行列。而二層正在重裝即將開(kāi)業(yè)的耐克、阿迪達斯店也是常見(jiàn)品牌。“雖然整體來(lái)看項目改造后的業(yè)態(tài)結構看似合理，但低端品牌無(wú)法吸引消費者。”北商研究院特約專(zhuān)家、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)賴(lài)陽(yáng)說(shuō)。

運營(yíng)經(jīng)驗不足

賴(lài)陽(yáng)表示，從目前來(lái)看，批發(fā)市場(chǎng)轉型成購物中心都不太理想，這是整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，并非個(gè)例。這些項目向社區商業(yè)生活中心轉型是對的，業(yè)態(tài)結構也都變了，但和其他購物中心相比，存在的差距較大。首先，社區的生活中心是社區消費者追求品質(zhì)生活的空間，要跟消費者的生活品質(zhì)相匹配，包括環(huán)境氛圍和內部品牌的引進(jìn)。“這些項目在環(huán)境氛圍的營(yíng)造方面，可能就是對以前批發(fā)市場(chǎng)的一個(gè)簡(jiǎn)單升級，而并沒(méi)有構建一個(gè)對消費者非常好的體驗空間。”

此外，運營(yíng)主體的經(jīng)營(yíng)能力欠缺也成為制約因素之一。賴(lài)陽(yáng)指出，其實(shí)這些項目的運營(yíng)主體，往往是由過(guò)去批發(fā)市場(chǎng)的運營(yíng)方通過(guò)轉型的方式繼續經(jīng)營(yíng)，所以他們對于現代購物中心轉向現代社區生活方式中心的模式缺少經(jīng)驗和積累。在商場(chǎng)環(huán)境的改造和氛圍的營(yíng)造方面，也沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗，所以改造后效果也不會(huì )特別好。此外，在招商方面，缺少高端商戶(hù)資源品牌，所以很難引流。

“他們的運營(yíng)往往受批發(fā)市場(chǎng)觀(guān)念上的影響，租金回報優(yōu)先考慮，所以在招商上，更愿意選擇中低端品牌，而高端品牌或有影響力的品牌在入駐商場(chǎng)時(shí)會(huì )提出很多更高的條件，租金可能相對會(huì )低些。同時(shí)，這些中低端品牌入駐商場(chǎng)后，一旦發(fā)現經(jīng)營(yíng)不下去了，會(huì )馬上撤店，就會(huì )帶來(lái)后續的風(fēng)險。”賴(lài)陽(yáng)表示。

北京商報記者 閆巖 王瑩瑩/文并攝

(責編：孫紅麗、畢磊)

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